Las viviendas vacías, una posible solución a la falta de oferta en el tensionado mercado inmobiliario español

El mercado inmobiliario español sigue tensionando los precios del alquiler y la compraventa. Mientras la demanda asciende mes a mes, la oferta sigue siendo muy escasa, lo que eleva los precios a niveles históricos. Para algunos, el presente del sector es una aviso de la burbuja inmobiliaria que se avecina. Para otros, la crisis está muy lejos de suceder, ya que se estima que los precios sigan subiendo hasta final de este año. Además, se espera que asciendan otro 8% durante 2026.

Queda claro que el problema de la vivienda obedece a un desencaje entre la oferta y demanda, principalmente por el incremento de los hogares en los últimos años , que superan la oferta de la cartera inmobiliaria. Como consecuencia, los precios de la compraventa han aumentado un 34% en términos reales desde 2014, algo que ha repercutido también en la vivienda de alquiler, afectando principalmente a los más jóvenes.

“Por primera vez en los últimos años se están construyendo menos viviendas nuevas que los hogares que se están creando“, explicaba el director general de Economía del Banco de España, Ángel Gavilán, durante una comisión de vivienda en el Congreso celebrada en junio de 2024. Además, el experto señaló que la necesidad de vivienda para 2025 y 2025 será de entre 500.000 y 800.000 inmuebles.

Otro de los factores no hace más que agudizar este problema social es la entrada de no residentes al mercado inmobiliario. Según el director, las personas que no viven en España compran cerca de 60.000 viviendas al año, tanto nuevas como de segunda mano, frente a las 90.000 que se construyen de media.

La vivienda vacía como posible solución

Lo que es seguro es que el problema habitacional no hará más que crecer. Se espera que, para 2039, el número de hogares aumente hasta los 3,7 millones, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas. Ante esta situación, muchos expertos ponen la lupa sobre las viviendas vacías que se encuentran dispersas a lo largo de todo el territorio español. Según los últimos datos del INE, en España hay cerca de 3,8 millones de propiedades desocupadas. Aunque la situación podría ser peor, ya que el informe recoge los datos del 2021.

En este sentido, Andrea Jarabo, responsable de Comunicación de la Asociación Provivienda, asegura que más de cinco millones de personas se ven afectadas en España por la falta de vivienda. Desde su organización han promovido varias iniciativas que podrían acelerar la entrada de estas propiedades al mercado inmobiliario.

Entre las medidas, Jarabo propone generar diferentes herramientas, como una bolsa de viviendas asequibles a nivel regional, que garantice rentas un 20% o 30% por debajo del mercado. También la creación de programas de intermediación, previo a un diagnóstico que se complementaría con ayudas y facilidades fiscales.

Además, la portavoz de Provivienda plante dar ayudas a las personas propietarias de viviendas vacías para la rehabilitación de estas propiedades, ya que algunos propietarios no pueden afrontar los costes de las obras y prefieren mantener la vivienda desocupada. Jarabo propone también otros complementos relacionados con fiscalidad donde usar estrategias de “palo y zanahoria”, donde el palo serían las penalizaciones a los propietarios, por ejemplo relacionadas con el IBI, y la zanahoria las bolsas de viviendas asequibles.

Según la portavoz, para generar políticas respecto a esta problemática, es necesario conocer “la población diana destinataria”, lo que ayudaría a saber por qué los propietarios prefieren tener sus viviendas vacías antes que alquilarlas o venderlas. Los motivos con los que se encuentra Provivienda son varios, desde propietarios que desconocen los apoyos al alquiler, pasando por pisos heredados por varias personas que no se ponen de acuerdo y propietarios o empresas que no necesitan los ingresos y pueden tener miedo de poner sus propiedades en alquiler.

Como recuerda Jarabo, las poblaciones con mayor número de población son las que cuentan con más viviendas vacías, como Andalucía, la Comunidad de Madrid, la Comunidad valenciana o Cataluña. “Lo que pasa es que, en ocasiones, donde hay vivienda vacía puede no haber necesidad. Estas propiedades pueden estar en zonas donde no existe tanta presión”, señala.

Sobre el perfil de las personas que necesitan una vivienda, la portavoz asegura que se trata de un problema generalizado, que afecta a gran parte de la sociedad. Aunque por supuesto a los más jóvenes, ya que solo el 15% de los menores de 30 años se han podido emancipar. Pese a que la entrada de estas propiedades al mercado podría ayudar en la falta de habitabilidad, Jarabao asegura que se trata de un problema “lo suficientemente complejo para dar soluciones fáciles” y se necesitan estrategias que tengan en cuenta el corto medio y largo plazo.

La propuesta del Banco de España

En la misma comisión en la que Gavilán puso sobre la mesa el problema actual del sector inmobiliario, indicó que algunos propietarios ignoran las rentabilidades que les podría suponer publicar sus propiedades en los portales de alquiler por “el miedo”. Por ello, el experto propuso “crear programas de cesión de viviendas al sector público a cambio de que gestionen todo el proceso”.

Según Gavilán, España necesitará en los próximos diez años 1,5 millones de viviendas en alquiler social para acercar el parque español al promedio europeo, lo que supondría aumentar el ritmo de producción anual de vivienda pública en un 100%.

De igual manera, coincidió con la portavoz de Provivienda en la necesidad de aumentar el ritmo de rehabilitación de vivienda, ya que en España está en el entorno de 30.000 visados por año, lo que supone el 0,1% del stock de viviendas, mientras que en países del entorno, como en Francia, se sitúa en el 2%.