El Tribunal Supremo ha ratificado la legalidad de incluir en un contrato de alquiler una cláusula que impida su prórroga. Una decisión que también se aplpica a los arrendamientos rústicos, para los que considera que el plazo de cinco años es más que suficiente y conforme a la ley.
Según la sentencia del 8 de mayo a la que ha tenido acceso la Agencia EFE, la resolución del Tribunal Supremo obedece a un recurso de casación presentado contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real.
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El litigio involucraba un contrato de arrendamiento rústico firmado en enero de 2015, que contenía una cláusula en la que se estipulaba que no podría prorrogarse tras su vencimiento en diciembre de 2019, por lo que la finca debía ser desalojada.
Seis meses antes de la finalización del contrato, el propietario notificó mediante burofax su intención de no prorrogar el acuerdo, pero el arrendatario se negó a abandonar la finca, lo que les llevó a los tribunales.
En primera instancia, un juzgado de Daimiel falló a favor del dueño del terreno. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó este fallo, argumentando que el sistema de prórrogas establecido en la ley de arrendamientos urbanos era imperativo y no permitía renuncias voluntarias.
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Argumentación del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo calificó el caso como una “cuestión jurídica controvertida” y recordó que la ley exige una duración mínima e inderogable de cinco años para arrendamientos rústicos, debido a que “asumir o iniciar una explotación agraria implica contar con un tiempo suficiente para amortizar la inversión efectuada -las partes incluso podrán pactar un plazo mayor- y realizar mejoras”.
No obstante, también precisó que, una vez cumplido el plazo legal, y en ausencia de otro acuerdo, el arrendatario debe devolver la finca al arrendador, previo aviso de al menos seis meses (un hecho que sí cumplió el arrendador).
Finalmente, el Tribunal Supremo ha aclarado que, desde el principio y bajo el “principio de la libre autonomía de la voluntad”, no encuentra inconveniente en eliminar las prórrogas tácitas de un contrato. Esto se debe a que la ley establece que, a menos que las partes acuerden lo contrario, no hay obligación de mantener dichas prórrogas.
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Las prórrogas tácitas, según especificaron los magistrados, dependen de la voluntad de ambas partes para continuar el vínculo contractual. El arrendador muestra su conformidad no notificando al arrendatario con un año de anticipación su intención de no renovar, mientras que el arrendatario lo hace al continuar usando las fincas.
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