Cambio de rumbo en la vivienda: subida moderada de precios, aumento de las ventas e hipotecas más baratas marcarán 2024

El mercado inmobiliario español experimentará en 2024 un cambio de tendencia al ritmo de la batuta del Banco Central Europeo (BCE) y su decisión de bajar en junio los tipos de interés, que según su vicepresidente Luis de Guindos, es un “hecho consumado”.

Este cambio se ha empezado a vislumbrar el pasado mes de febrero cuando el número de hipotecas constituidas sobre vivienda experimentó una subida interanual del 3,8%, hasta alcanzar las 37.232, tras doce meses de caídas consecutivas.

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Miquel Riera, experto en finanzas de HelpMyCash, atribuye este incremento de los préstamos hipotecarios a que “los bancos han reducido los intereses de las hipotecas durante los últimos meses y como ahora están más baratas se contratan más”

Su escalada también ha venido de la mano de la subida de las compraventas de vivienda que, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), aumentaron en febrero un 5,8%, con 52.796 operaciones, después de doce meses encadenando caídas. Los analistas prevén para este año un mayor incremento de las transacciones y de los préstamos hipotecarios impulsados por los ciudadanos que han aplazado la compra de vivienda esperando una bajada del euríbor y del precio del dinero.

“Si BCE confirma las previsiones y baja los tipos de interés en junio, volveremos a ver como el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario y cómo la demanda que se mantenía a la espera volverá al mercado con fuerza”, señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Y ello a pesar de que los precios seguirán subiendo este año, pero a un ritmo más moderado que en 2023. Los analistas de CaixaBank prevén un crecimiento anual del 2,7%, muy alejado del 8,1% en que subieron el año pasado.

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Hipotecas a la baja

Otros de los catalizadores que animarán las compras y espoleará al alza la firma de préstamos hipotecarios son la estabilidad del euríbor a doce meses, que cerró marzo en el 3,718%; la bajada de la inflación, que cerró el mes pasado en el 3,2% y que permite un mayor ahorro a las familias; y la guerra de hipotecas que se han declarado los bancos y se traduce en una bajada del interés exigido.

Esta rebaja ha hecho que el interés medio de las hipotecas cayera de manera constante durante los últimos meses, del 3,94% de octubre de 2023 al 3,68% de febrero de 2024, según los últimos datos del Banco de España.

Unas caídas que se han visto reflejadas sobre todo en las hipotecas a tipo de interés fijo. Así, en lo que va de año dos de cada tres bancos que ofrecen hipotecas fijas en España las han abaratado casi 500 euros de media respecto al coste que tenían en 2023, calculan desde HelpMycash.

Cae el precio de las fijas hasta el 2,50%

Las rebajas más importantes las han llevado a cabo Banco Sabadell (del 3,40% al 2,75%), CaixaBank (del 3,55% al 2,90%) y Unicaja (del 3,90% al 3,25%), que han bajado sus tipos en 0,65 puntos porcentuales. Destacan también las reducciones practicadas por imagin (del 3,70% al 3,10%) e ING (del 4,20% al 3,65%). No obstante, desde HelpMycash aseguran que si el perfil de solvencia del futuro hipotecado es bueno y este “aprieta para que le ofrezcan unas mejores condiciones”, es posible conseguir un interés de alrededor del 2,50% o incluso por debajo.

A pesar de ello, los compradores de vivienda han aumentado en los últimos meses su apetito por las hipotecas a tipo de interés variable para posicionarse ante la bajada de tipos del BCE. Así, las variables que al inicio de 2023 suponían el 32% del total de las suscritas, han aumentado ahora hasta el 45%. Según datos del INE, el 44,7% de las hipotecas que se firmaron en febrero fueron a tipo variable y el 55,3% a tipo fijo. Mientras que el tipo de interés medio de las variables fue del 3,07% y del 3,57% para las de tipo fijo.

Miquel Riera explica que la querencia de los españoles por las hipotecas fijas se debe a que “valoran más la seguridad” y a que, tras las bajadas de los últimos meses, “este pude ser un buen momento para contratarlas”.

Más cambios a la vista

Ante el actual contexto del mercado inmobiliario marcado por el próximo movimiento de ficha del BCE respecto a los tipos de interés, los analistas prevén que los cambios continuarán a lo largo del año, sobre todo a partir del segundo semestre.

Cambios que también vendrán marcados por “el desarrollo de la Ley de Vivienda, por las competencias que demuestre el nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y por el impacto de la situación política internacional”, apunta Ferran Font, director de Estudios de pisos. com.