Los alquileres en CABA subieron menos que la inflación en el año: cuánto cuesta un dos ambientes, según el barrio

Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires subieron un 1,5% en agosto, por debajo de la inflación estimada para el mes. Y en lo que va de 2026, acumulan un incremento del 19,2%, también inferior al aumento de los precios, que se estima en 21,5%, lo que implicaría una caída real del 2,3%. En los últimos doce meses, en tanto, el precio medio registró una suba del 29,9%.

Así surge de un informe de Zonaprop, el cual detalló que un monoambiente se ubica en $771.871 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes alcanza los $886.527 por mes. En el caso de las unidades de tres ambientes, el valor medio asciende a $1.196.413.

Puerto Madero lidera el ranking de los barrios más caros, con un alquiler promedio de $1.252.366 por mes. Le siguen Núñez, con $995.838 mensuales, y Palermo, con $990.748.

En el extremo opuesto, Lugano se posiciona como el barrio más económico, con un precio medio de $654.776 mensuales. Nueva Pompeya, con $700.324 por mes, y Parque Avellaneda, con $720.780, completan el ranking.

La evolución de precios mostró una dinámica dispar según el barrio en el último año. Villa Luro lideró el ranking, con una suba interanual del 38%, seguido por Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%).

Por encima de la variación promedio también se ubicaron Chacarita, con un incremento del 31,8%; Saavedra, 29,9%; Caballito, 28,9%; Lugano, 27,8%; y San Nicolás, 27%.

En el extremo opuesto, los barrios con menores aumentos fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).

Por otro lado, Zonaprop destacó: “Desde la pandemia, la oferta de alquiler disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023. En enero de 2024, luego de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces el crecimiento de la oferta se moderó. En agosto, creció 0,6%. El volumen de oferta actual es 3,4 veces superior al registrado en febrero de 2023 (mínimo)”.

En tanto, el portal inmobiliario remarcó que la relación entre alquiler y precio retrocedió y se ubicó en 5,70% anual. Actualmente, se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un período 9,2% menor al requerido hace un año.

Lugano se posiciona como el mejor barrio para los inversores que buscan renta, con una rentabilidad del 9,8%. Le siguen Nueva Pompeya y Parque Patricios, ambos con un retorno del 7,3%. En el extremo opuesto, Puerto Madero registra el menor rendimiento, con apenas un 3,2%, seguido por Palermo (4,5%) y Núñez (4,6%).

Cuánto cuesta comprar un departamento en CABA

Asimismo, Zonaprop precisó que el precio de los departamentos en la Ciudad mostró una nueva suba en agosto. El valor promedio del metro cuadrado avanzó 0,2% y alcanzó los USD 2.476. Aun así, se mantiene 11,5% por debajo del máximo histórico. En el acumulado de 2026, los precios de publicación registran un incremento del 1,1%.

Los valores también presentan diferencias según el tipo de unidad. Un monoambiente tiene un precio promedio de USD 110.196, mientras que las propiedades de dos ambientes se ofrecen a USD 131.272 y las de tres ambientes, a USD 180.264.

La brecha entre barrios es todavía más marcada. Puerto Madero continúa siendo la zona más cara de la Ciudad, con un valor de USD 6.148 por m². En segundo lugar aparece Palermo, con USD 3.437, seguido por Núñez, con USD 3.399.

En el otro extremo se encuentra Lugano, donde el metro cuadrado cuesta en promedio USD 1.056. Nueva Pompeya (USD 1.501) y La Boca (USD 1.583) también se encuentran entre las zonas más accesibles.

El movimiento del mercado se refleja además en la cantidad de operaciones. Según el Colegio de Escribanos porteño, durante julio se concretaron 6.051 escrituras, un 9% más que un año atrás. El volumen fue, además, 10,6 veces superior al registrado en julio de 2020, cuando se alcanzó el piso de la serie.

Sin embargo, el financiamiento hipotecario perdió participación: en junio, las operaciones con hipoteca bancaria representaron el 16% del total, cinco puntos porcentuales menos que en igual mes de 2025.

En paralelo, construir en la Ciudad se volvió más caro medido en dólares. El costo de construcción aumentó 0,8% en agosto y acumula una suba del 13,8% en 2026. Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el incremento llega al 131%.

En términos históricos, construir actualmente cuesta 3,4 veces más que en octubre de 2020 y se ubica 45% por encima del promedio registrado entre 2012 y 2025.