Cuáles son los barrios más rentables del Gran Buenos Aires para comprar una propiedad y vivir del alquiler

Comprar un departamento para alquilarlo y generar una renta mensual es una de las estrategias de inversión más elegidas por quienes buscan diversificar sus ahorros en ladrillos. Sin embargo, la rentabilidad de esa inversión no es uniforme: varía de forma considerable según la zona y, dentro de cada zona, según el barrio elegido. Un informe de Zonaprop correspondiente a julio de 2026 permite identificar dónde conviene comprar hoy para obtener el mejor retorno por alquiler en el Gran Buenos Aires.

El estudio divide al conurbano en tres grandes zonas: GBA Norte, GBA Oeste y GBA Sur. En cada una de ellas mide la relación entre el precio de venta de una propiedad y lo que esa misma propiedad puede generar en concepto de alquiler durante un año, expresada como un porcentaje. Ese indicador, conocido como rentabilidad bruta anual, es el que permite estimar cuántos años se necesitan para recuperar la inversión inicial a través de la renta.

El primer dato relevante es que la rentabilidad no es la misma en todo el conurbano. GBA Oeste es la zona con mejor retorno relativo, con un 7,38% anual, lo que equivale a 13,6 años para recuperar la inversión de compra. Le sigue GBA Sur, con 6,91% anual y 14,5 años de recupero. GBA Norte es la zona con el retorno más bajo de las tres, con 5,96% anual, lo que implica esperar 16,8 años para recuperar lo invertido. En los tres casos, la rentabilidad mejoró respecto de un año atrás, en un contexto en el que los precios de alquiler subieron por debajo de la inflación mientras los precios de venta se mantuvieron relativamente estables.

Los barrios más rentables de la zona oeste

Dentro de GBA Oeste, el barrio con mejor rentabilidad es Gregorio de Laferrere, con un 10,4% anual, lejos del promedio de la zona. Le siguen Paso del Rey, con 9,6%, e Isidro Casanova, con 8,9%. Estos tres barrios integran el partido de La Matanza, el municipio con mayor amplitud de precios de toda la región oeste, donde conviven valores muy bajos con otros considerablemente más altos.

Un escalón por debajo aparecen barrios como Martín Coronado, con 7,9% de rentabilidad, Tapiales, con 7,6%, y El Palomar, con 7,2%. En el otro extremo, los barrios con menor retorno para el inversor son Ramos Mejía, con 6%, Ituzaingó, con 5,6%, y Villa Udaondo, con apenas 3,5%, la cifra más baja de toda la zona oeste.

Villa Udaondo es, a la vez, el barrio más caro para comprar en esa región, con un precio medio de 2.669 dólares por metro cuadrado, lo que ayuda a explicar por qué su rentabilidad relativa es tan reducida: cuanto más alto el precio de compra, más difícil resulta que el alquiler compense esa inversión en el corto plazo.

El precio medio de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en GBA Oeste es de 80 mil dólares, mientras que uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza los 112 mil dólares. En materia de alquiler, ese mismo departamento de dos ambientes se renta por 636.935 pesos mensuales.

GBA Sur: Llavallol lidera el ranking

En la zona sur, el barrio con mejor rentabilidad es Llavallol, con un 11,1% anual, el registro más alto entre las tres zonas relevadas por el informe. Muy cerca se ubican Villa Elisa, con 11%, y Villa Elvira, con 10,8%.

Con una rentabilidad más moderada aparecen Villa Fisher, con 8,1%, Villa Dominico, con 7,2%, y Florencio Varela, con 6,6%. En el extremo opuesto, los barrios con menor retorno son City Bell, con 5%, Don Bosco, con 4,6%, y Tristán Suárez, que cierra el ranking con apenas 2,9% anual. Tristán Suárez es, además, el barrio más caro de toda la zona sur para comprar, con un precio medio de 2.930 dólares por metro cuadrado, lo que nuevamente confirma el patrón: a mayor precio de compra, menor rentabilidad relativa por alquiler.

El departamento medio de dos ambientes en GBA Sur tiene un valor de 86 mil dólares, y uno de tres ambientes alcanza los 117 mil dólares. El alquiler de ese departamento de dos ambientes ronda los 627.885 pesos por mes.

GBA Norte, la zona con menor retorno relativo

En GBA Norte, la zona con la rentabilidad más baja de las tres, el barrio mejor posicionado para los inversores es José C. Paz Centro, con un 8,6% anual, muy por encima del promedio de esa región. Le siguen Don Torcuato, con 8,4%, y San Andrés, con 8,3%. Se trata, en los tres casos, de barrios con precios de venta considerablemente más bajos que el promedio de la zona norte, lo que compensa alquileres también más moderados.

Belén de Escobar ofrece una rentabilidad de 7,4%, mientras que Pilar y Munro comparten un 6,4% anual. En el otro extremo del ranking, los barrios con menor retorno son Nordelta, con 4,3%, Rincón de Milberg, con 4%, y La Lucila, con apenas 3,8%, el registro más bajo de toda la zona norte. No es casual: La Lucila es también el barrio más caro para comprar en esa región, con un precio medio de 3.875 dólares por metro cuadrado, muy por encima del promedio de la zona, de 2.410 dólares.

El departamento medio de dos ambientes en GBA Norte cuesta 119 mil dólares, uno de los valores más altos del conurbano, y se alquila por 812.053 pesos mensuales.

Una tendencia que se repite en las tres zonas

Al comparar los tres rankings surge un patrón común: los barrios con mejor rentabilidad para el inversor no suelen coincidir con los más caros ni con los más buscados para vivir. Por el contrario, suelen ser barrios de precios de venta más accesibles, donde la relación entre lo que cuesta comprar y lo que se puede cobrar de alquiler resulta más favorable. En cambio, los barrios de mayor precio, como La Lucila, Villa Udaondo o Tristán Suárez, ofrecen menor rentabilidad relativa, aun cuando puedan resultar atractivos por otras razones, como la calidad de vida o la revalorización esperada a largo plazo.

El informe también muestra que la rentabilidad promedio del alquiler viene mejorando en el último año en las tres zonas, tras un largo período de retornos más bajos. Esa mejora responde, en parte, a que los precios de alquiler avanzaron más rápido que los de venta durante el último año, aun cuando ambos crecieron por debajo de la inflación. De todos modos, y pese a esa recuperación, invertir en el conurbano bonaerense para vivir de la renta sigue implicando, en el mejor de los casos, más de una década de espera para recuperar el capital invertido.