“Desalojo exprés”: qué cambia para los inquilinos y cuánto podría durar el proceso judicial

El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que obtuvo media sanción en el Senado, propone acelerar los procesos judiciales de desalojo para que los propietarios puedan recuperar sus inmuebles cuando existe un incumplimiento del contrato de alquiler. La iniciativa incorpora un procedimiento sumarísimo y busca reducir los tiempos que actualmente puede demandar un litigio.

Uno de los puntos que más atención generó es el plazo de diez días para que el inquilino regularice una deuda después de ser intimado. Sin embargo, ese período no implica un desalojo automático: si el pago no se realiza, el propietario queda habilitado para iniciar la acción judicial. El cambio que introduce el proyecto está principalmente en la forma y los tiempos en que ese proceso debería tramitarse.

En diálogo con Infobae a la Tarde, la abogada Elisa Cerri explicó los alcances de la reforma y puso el foco en las consecuencias que puede tener para ambas partes. “El propietario puede intimar al inquilino a que pague y si en diez días no paga, ya le puede iniciar el juicio de desalojo”, señaló.

A partir de allí, el proyecto busca que el conflicto avance mediante un procedimiento sumarísimo, con plazos más breves y una discusión procesal más acotada. Cerri estimó que la diferencia con el sistema actual podría ser significativa. “Hoy un proceso de desalojo te puede tardar dos, tres, cuatro años. El juicio sumarísimo, en teoría, debería durar seis meses. Yo creo que en la práctica va a durar de seis meses a un año, pero igual es una baja significativa”, sostuvo.

La intención de acelerar estos procesos apunta a reducir el tiempo que un propietario debe esperar para recuperar una vivienda cuando considera que el contrato fue incumplido. Pero esa misma reducción de los plazos puede tener consecuencias para el inquilino cuando existe una controversia sobre la deuda o sobre las condiciones del contrato.

“En el juicio sumarísimo se permite menos prueba, es más acotado y el juez tiene menos tiempo para tomar una decisión”, explicó Cerri. En ese sentido, planteó qué podría ocurrir si un propietario reclama una deuda que el inquilino niega: “Si este propietario inventó que yo no pagué, porque pasa a veces, ¿quién protege a ese inquilino?”.

Para la abogada, la rapidez del procedimiento puede convertirse en un problema si no existe suficiente margen para analizar las pruebas. “El juez va a tener que tomar por ley la decisión de manera rápida y cuando las decisiones se toman rápidas, no siempre son igual de buenas”, advirtió.

El proyecto también contempla cambios vinculados con las garantías que debe presentar el propietario al solicitar determinadas medidas. Entre ellas aparece la caución juratoria, que permite asumir bajo juramento la responsabilidad por el pedido sin constituir necesariamente una garantía económica.

“El nuevo proyecto dice: ‘No vamos a hacer que el propietario tenga que incurrir en un gasto económico. Va a ser una caución juratoria’, que significa que tu palabra es suficiente”, explicó Cerri.

Para la abogada, el problema aparece si ese mecanismo se utiliza sobre la base de un reclamo que luego resulta incorrecto. “Si yo te inicio a vos un juicio de desalojo y resulta que estaba mintiendo, no hay más que una multa que es insignificante por haberte echado de tu casa”, cuestionó.

El procedimiento, de todos modos, no habilita al propietario a desalojar por sus propios medios. Si el inquilino no regulariza la deuda después de la intimación, debe iniciarse una demanda y será un juez quien determine si corresponde el lanzamiento. Una vez dictada la orden, la ejecución queda a cargo de la Justicia y puede contar con el auxilio de la fuerza pública.

“Cuando el juez decide que vos tenés razón y que va a desalojar, manda a un oficial que puede tener ayuda de la fuerza pública y te saca. Te saca de la casa, punto”, explicó Cerri.

Otro de los aspectos que deberán tenerse en cuenta es el alcance territorial de la reforma. La abogada explicó que los códigos procesales son de competencia de cada jurisdicción, mientras que el Código Civil y Comercial establece las normas de fondo que rigen en todo el país.

“En la Argentina los códigos procesales son de aplicación local y los códigos civiles y comerciales son de aplicación nacional”, señaló.

En ese marco, las modificaciones procesales contempladas por el proyecto tienen alcance sobre la Justicia nacional comprendida por la reforma, mientras que las provincias conservan sus propios códigos de procedimiento. “Esta ley modifica artículos del código procesal, que eso aplica solo para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y para los juzgados nacionales que tiene CABA. Y después cada provincia tiene la autonomía para dictar su propio código de procedimiento”, explicó.

Como ejemplo, indicó: “Para que esto aplique a Córdoba, Córdoba va a tener que adherir a esto o bien dictar una ley”.

La discusión sobre los desalojos también está atravesada por el riesgo que supone para un propietario quedar durante años involucrado en un proceso judicial para recuperar un inmueble. Para Cerri, esa situación puede desalentar a algunas personas de poner sus propiedades en alquiler.

“El problema acá es que, en mi opinión, vos cuando vas a alquilar un departamento, no querés meterte con un abogado, iniciar un juicio. Vos querés tu departamento de vuelta y punto”, sostuvo.

La abogada consideró que un procedimiento más rápido podría contribuir a reducir ese temor, aunque puso en duda que la reforma, por sí sola, pueda solucionar los problemas del mercado de alquileres. “Eso no sé si lo soluciona un proyecto más rápido, aunque puede llegar a favorecer a que la gente le tenga menos miedo a alquilar”, señaló.

Desde su perspectiva, el proyecto tiene una orientación definida: “Es una ley que está más del lado de los propietarios que de los inquilinos. 100%”.

La iniciativa deberá ahora continuar su recorrido en la Cámara de Diputados. Allí volverá a discutirse el equilibrio entre dos derechos que pueden entrar en tensión: la posibilidad de que un propietario recupere su inmueble ante un incumplimiento y las garantías que tiene el inquilino para defenderse cuando cuestiona la existencia o el alcance de esa deuda.

Para Cerri, el punto más sensible de la reforma está precisamente en esa aceleración. Un proceso más breve puede reducir de manera considerable el tiempo que un propietario debe esperar para recuperar su propiedad, pero también exige que la Justicia pueda resolver con rapidez sin resignar las herramientas necesarias para determinar qué ocurrió en cada caso.

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