De acuerdo con un relevamiento realizado por Infobae sobre los datos del portal inmobiliario Mudafy, la cuota promedio inicial de los créditos hipotecarios UVA, considerando 14 entidades bancarias, se encuentra en torno a los $802.217 mensuales. Este valor guarda una estrecha relación con lo que cuesta actualmente un alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, una comparación que se vuelve central al momento de analizar si conviene comprar o seguir alquilando.
Lo cierto es que en 2024 los préstamos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) tuvieron una moderada bienvenida de parte del mercado. Si bien al principio hubo un buen volumen de operaciones, el interés mermó con el correr de los meses debido a la suba de las tasas de interés.
Aún así, pese a la incertidumbre económica que atraviesa el país y a la indexación de las cuotas por inflación, la mora en los créditos UVA continúa siendo baja. Se mantiene como la menor en todo el sistema financiero argentino. Este dato resulta llamativo considerando el contexto, y evidencia que una gran parte de los tomadores de este tipo de financiamiento logra mantenerse al día con sus obligaciones.
Cuánto cobra cada banco
El informe elaborado por Infobae toma como base para la simulación una propiedad valuada en USD 100.000, sobre la cual se analiza un financiamiento de entre el 70% y el 80% del valor total, en función del banco elegido.
En la práctica, esto implica que quien aspira a obtener el crédito debe disponer de un capital previo de entre USD 20.000 y USD 30.000, es decir, entre el 20% y el 30% del valor de la vivienda. A esto se suma que las tasas de interés aplicadas por los bancos oscilan entre el 4,5% y el 10% nominal anual. No obstante, el economista Andrés Salinas advierte que el promedio actual ronda el 8,5% nominal anual, lo que representa casi el doble del nivel observado cuando estos préstamos fueron relanzados en el segundo semestre del año pasado.
El acceso efectivo al crédito depende no sólo del ahorro previo, sino también de la capacidad de ingresos del solicitante. Las entidades financieras suelen establecer que la cuota no puede superar un porcentaje que va del 30% al 35% del ingreso familiar neto mensual. Este criterio deja fuera a una porción significativa de la población, cuyo poder adquisitivo no alcanza para cumplir con ese requisito. Además, existen otros costos a considerar que se suman al monto del crédito y que están vinculados con el proceso de escrituración y gestión del préstamo.
Entre estos gastos adicionales figuran el Impuesto de Sellos, que varía entre 1,5% y 2% del valor del inmueble según la jurisdicción; la comisión bancaria y el costo de tasación, que se ubican entre 0,5% y 1% del monto solicitado; y los honorarios del escribano, que en promedio representan un 2% del valor de la operación. También se deben contemplar impuestos y tasas registrales, estimados en torno al 1,5%, así como los costos de certificaciones e inscripciones, que pueden alcanzar el 0,5%.
El compromiso financiero que asume quien accede a un crédito hipotecario no concluye con la firma del contrato. Existen erogaciones periódicas que deben afrontarse, como el seguro de vida y el seguro contra incendios, ambos de carácter obligatorio. Estos seguros tienen un costo aproximado de entre el 0,1% y el 0,2% del saldo del préstamo en forma anual. A su vez, deben considerarse los impuestos municipales, cuyo valor varía dependiendo de la ubicación del inmueble.
Costo variable
Una de las características centrales del sistema UVA es que tanto la cuota mensual como el capital adeudado se ajustan mensualmente de acuerdo con la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPC). La indexación, si bien permite acceder a tasas de interés más bajas que en otros tipos de crédito, introduce una fuente de incertidumbre para los ingresos familiares, ya que la cuota puede variar mes a mes según la inflación.
Este mecanismo exige que los ingresos del tomador acompañen la evolución del índice para evitar un descalce entre lo que se gana y lo que se debe pagar. Frente a este escenario, se recomienda que quienes accedan a un crédito UVA cuenten con cierto respaldo económico, ya sea a través de ahorros, activos líquidos o incluso ayuda familiar, que les permita afrontar eventuales contingencias sin caer en morosidad.