Un análisis privado mostró que el precio del metro cuadrado correspondiente a septiembre con relación al mismo mes del año pasado experimentó una suba del 12,6% para el conjunto de operaciones de compra venta de departamentos usados de 1 a 3 ambientes en la ciudad de Buenos Aires.
De todos modos, con relación a enero de 2020, mes de inicio de la serie del llamado Índice del M2 Real, elaborado por la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA), Re/Max Argentina y Reporte Inmobiliario, el valor actual se ubica aún por debajo en un 14,26 % en términos nominales.
Este índice, que se publica mensualmente, proporciona una referencia del precio promedio efectivo en la Ciudad, permitiendo comparar con los valores publicados. En este contexto, se observó que el precio de venta efectivo suele ser entre un 4% y un 6% menor que el precio publicado.
Hernán Perrone, bróker de Re/Max Parque, observó un crecimiento sostenido en el precio del metro cuadrado en CABA durante 2024. “Los valores aumentaron un 6% en promedio, impulsados por una creciente demanda y expectativas de mejora económica en Argentina. Este incremento, aunque moderado, refleja una tendencia al alza que podría consolidarse si se estabilizan factores como el tipo de cambio, la inflación y quienes tomen créditos hipotecarios o compren unidades a través del blanqueo”.
El mercado inmobiliario revirtió la tendencia y los precios de compra venta dejaron de caer.
“Desde marzo pasado, el precio por metro cuadrado superó consistentemente la barrera de los USD 1.800, rompiendo una racha de 20 meses por debajo de ese umbral”, dijo José Rozados, de Reporte Inmobiliario.
Aunque no se puede hablar de un piso definitivo, se cree que los precios tocaron su punto más bajo. A partir de 2025, se espera un aumento lento pero constante, con la posibilidad de alcanzar niveles similares a los de 2016, cuando se lanzaron los créditos UVA.
Perrone aclaró: “Creo que veremos una subida sostenida, pero no de forma abrupta”.
Variaciones
La demanda de departamentos varía según el tamaño. Los de un ambiente son más buscados debido a su menor costo y su atractivo para solteros, estudiantes y turistas, lo que los hace ideales para renta.
En contraste, los departamentos de tres ambientes son preferidos por familias que buscan más espacio. Esta diferencia en la demanda se refleja en la evolución de los precios, con los departamentos más pequeños experimentando un aumento más rápido.
“Para reducir la brecha entre los precios publicados y los de venta, sería ideal que la demanda se fortaleciera, reduciendo así la necesidad de negociación. No obstante, esta práctica es parte de la cultura local y no es motivo de preocupación en comparación con el período post-pandemia”, aclaró Perrone.
Actualmente, al desglosar las operaciones de compraventa por cantidad de ambientes, se observó que los monoambientes cerraron con un precio de USD 1.956 por m2. En el caso de las unidades de 2 ambientes, el valor de cierre fue de USD 1.904, mientras que las de 3 ambientes se ubicaron en USD 1.797 por metro cuadrado.
Brecha
En el mercado actual, se observa que la brecha entre el precio publicado y el valor de cierre de las operaciones de compraventa se redujo. En septiembre, esta diferencia promedio fue del 4,4%, marcando el porcentaje más bajo registrado en los últimos seis meses, todos por debajo del 5%; esto indica una mayor estabilidad en los precios finales de venta, informaron desde el segmento.
Perrone señaló que esta diferencia es más una cuestión cultural: “En mi opinión, la diferencia entre el precio publicado y el precio de venta efectivo es algo común en nuestro país. Los argentinos estamos acostumbrados a negociar. Varias veces se publica un precio sabiendo que habrá una contraoferta. La brecha actual es baja en comparación con lo que pasaba después de la pandemia, especialmente en propiedades que se venden dentro de los 60 días”.
Cuáles subieron más
En septiembre, el valor promedio del m2 para departamentos de un ambiente fue de USD 1.956 por m2, superando a los de dos y tres ambientes.
Este tipo de propiedad es más accesible para los inversores por el menor ticket de entrada y su versatilidad en el mercado de alquiler, tanto para renta tradicional como temporaria.
Los departamentos de un ambiente suelen ser elegidos por estudiantes, personas que viven solas y turistas, lo que genera una mayor demanda en comparación con las unidades más grandes, que requieren una inversión mayor y tienen un público más limitado.
Perrone concluyó: “La tendencia ya no es a la baja, sino que estamos viendo un crecimiento lento pero sostenido en los precios. Aunque todavía no se alcanzaron los valores históricos y falta para eso. Sin embargo, no espero un crecimiento rápido, ya que aún hay mucha oferta de propiedades y llevará tiempo que los precios se acomoden completamente”.