El regreso de los créditos hipotecarios UVA aumentó en un 25% las consultas en inmobiliarias. Así, surgen dudas sobre escrituras e hipotecas y es vital conocer los detalles con antelación para evitar problemas futuros.
En ese contexto, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires brindó consejos y pasos recomendables para seguir, acelerar trámites y tener éxito en la operatoria.
Según los escribanos, se necesita presentar el título de propiedad, un plano en el caso de la provincia de Buenos Aires y, para propiedades en CABA, el plano de propiedad horizontal y el reglamento de copropiedad. También se requieren las boletas del impuesto inmobiliario y de Aysa.
Un certificado de estado parcelario es necesario si se trata de la compra de una finca o casa.
En cuanto a los costos notariales y legales adicionales al utilizar estos créditos, los principales gastos incluyen pedidos de certificados, libre deuda y tasas de inscripción, que rondan aproximadamente el 1% del valor del crédito hipotecario. Además, el Impuesto de Sellos que cobra el Gobierno porteño es del 1% sobre el monto del crédito, pesificado al tipo de cambio oficial.
Este tributo tiene una exención de casi $25 millones, tras la cual el excedente se tributa al 3,5%, dividido entre comprador y vendedor. Beatriz Álvarez, secretaria del Colegio de Escribanos porteño, añadió que también deben tenerse en cuenta los honorarios notariales, “que pueden llegar hasta el 2% del monto del crédito”.
Qué ver
Quienes están interesados en tomar el riesgo deben saber que no todas las viviendas son aptas para crédito. Es vital que la propiedad tenga sus papeles en regla y condiciones edilicias en buen estado general para poder calificar.
Sobre qué recomendaciones ofrecen para evitar problemas durante la verificación de títulos y la escrituración el consejo principal es tener toda la documentación original y completa lista cuanto antes para ganar tiempo.
El escribano Federico Leyría explicó que “si se adquirió por sucesión o herencia, hay que tener el testimonio de la partición o de la declaratoria de herederos inscrita en el Registro de la Propiedad (RPI). Además del título de compra original, se requiere este testimonio judicial. En esta alternativa, se puede inscribir también por tracto abreviado para agilizar tiempos y obviar un paso en el RPI. En Argentina, decimos que una semana puede equivaler a un año en términos cambiarios, por eso insistimos en la simultaneidad de tiempos de gestión de carpetas”.
Incluir a los escribanos
Plantean la necesidad de que los bancos incluyan a los escribanos desde el inicio del trámite. Consideran que la intervención es complementaria: mientras que el banco califica al comprador, los escribanos estudian si el título está en condiciones y si el inmueble va a poder ser transferido.
Además, pueden analizar la condición del vendedor para asegurarse de que no se encuentre restringido (por ejemplo, que no esté inhibido) para hacer la transacción. ¿Cuánto tiempo se pierde si luego no se cumplen esas condiciones?
Jorge De Bártolo, titular del Colegio de CABA, señaló que insistir en la simultaneidad de tiempos es crucial para evitar desgastes innecesarios. “Si se descubre que no se cumplen las condiciones después de la calificación crediticia, se habrán invertido recursos en un proceso inviable. La intervención temprana de los escribanos optimiza los tiempos y asegura la viabilidad de la operación”, aseguró.
Plazos
Por disposición del Gobierno de CABA, para determinados actos, como una hipoteca, el propietario o vendedor debe tramitar con un agrimensor el estado parcelario antes del otorgamiento de la escritura en el caso de fincas, terrenos, lotes o baldíos, lo cual puede demorar unos 20 días.
En condiciones normales, en 30 días se debería estar en condiciones jurídicas de otorgar la hipoteca. En paralelo, se debe haber realizado el chequeo financiero de la entidad para verificar la aptitud del cliente. Si todo está en orden, los plazos se podrían acortar a 15 días.
“El procedimiento incluye el estudio de títulos, la solicitud de libre deuda e impuestos y la verificación de que no haya gravámenes ni inhibiciones en la propiedad o sobre el futuro deudor. Todo este proceso dura entre 15 y 45 días dependiendo de la situación”, dijo Leyría.
Escritura e hipoteca
El tiempo que tarda en salir la escritura e hipoteca depende del RPI. Normalmente, este proceso debería completarse en 45 días si todo funciona correctamente.
Cuando se culmina el pago del crédito, se cancela la hipoteca y la persona sigue siendo dueña del inmueble desde el momento de la adquisición.
Álvarez aclaró: “Para cancelar la hipoteca, es necesario tener el libre de deuda expedido por el banco y realizar una escritura de cancelación que se inscribe en el RPI. Este trámite es relativamente sencillo y tiene un costo aproximado del 1,5% del monto del crédito”.
Título seguro, crédito seguro
El estudio de títulos que realizan los escribanos es fundamental para garantizar que la compraventa no tenga conflictos, tanto en términos del bien como de la persona.
Se verifica que el vendedor esté legalmente habilitado, sin embargos ni sucesiones pendientes. Esta sinergia debe incluir a corredores y tasadores para agilizar tiempos. La registración, coordinada con el Registro de la Propiedad Inmueble, es crucial para priorizar los informes de créditos.
“Debemos aprender de las lecciones pasadas: un título seguro hace a un crédito seguro. El escribano asegura que el título de propiedad no tenga problemas de transferencia. La simultaneidad de tiempos es clave: el banco se encarga del comprador y nosotros del vendedor y de sus papeles en regla”, concluyó De Bártolo.