Tras recibir el aval del Senado para modificar la Ley de Alquileres, el proyecto ahora regresará a la Cámara de Diputados para una revisión adicional. Este escenario legislativo incierto generó un impacto en el mercado inmobiliario, donde se observa una tendencia hacia la prolongación de contratos de alquiler y un incremento en los acuerdos informales entre inquilinos y propietarios.
Mientras se desarrollan estos cambios legislativos, un informe privado reciente ratificó la escalada en los precios de alquileres en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). Según el estudio, en el mes de agosto los costos de alquiler para departamentos aumentaron un 19,9% y un 16% para casas, estableciendo así un nuevo récord intermensual.
En el AMBA, los incrementos interanuales en los precios de alquiler continúan también en ascenso, afectando especialmente a los asalariados que deben cubrir estos costos. En la ciudad de Buenos Aires, el alquiler mensual para un departamento de tres ambientes se sitúa en torno a los $300.000, mientras que en el Gran Buenos Aires, el costo es de aproximadamente $250.000 mensuales.
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El alza en todas las zonas fue pareja, pero se notó más en CABA con el 19,3% intermensual: en el Gran Buenos Aires (GBA) Norte fue del 15,6%, GBA Sur del 16,7% y 16,8% en GBA Oeste, según el análisis que realizaron en conjunto Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (Udesa).
El trabajo destacó que los precios de los alquileres continúan en ascenso debido a la disminución de la oferta de viviendas. “Además, observamos que las fluctuaciones en el tipo de cambio (sobre todo en el paralelo) tienen un impacto significativo en la oferta, que está compuesta en su mayoría por propiedades publicadas en dólares”, añadieron los autores.
En relación con esto, la proporción de propiedades en alquiler publicadas en dólares está en aumento. Actualmente, en el AMBA, el 85% de las propiedades en locación se publican en esta moneda, lo que representa un incremento del 19% en comparación con el mes de agosto.
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Federico Vinelli, de la Inmobiliaria Vinelli, explicó a Infobae que esta tendencia se debe a que “los propietarios sienten que la actual Ley de Alquileres no los protege adecuadamente. Entre otros factores, optan por establecer alquileres en dólares billete para asegurar una rentabilidad más predecible y un tipo de cambio que se ajuste a la inflación que afecta a todos en términos de pesos”.
En la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA), en municipios como Tigre, existen aproximadamente 900 viviendas en alquiler, la mayoría de las cuales están ubicadas en barrios privados y cotizadas en dólares. Según expertos, las casas en esta área tienen un costo promedio de USD 850 por mes, y las opciones en pesos son escasas.
“Frente a una casa de aproximadamente 200 metros cuadrados en un lote de 600 m2, adecuada para una familia de cuatro miembros y ubicada en un barrio cerrado de la zona norte, los costos parten desde USD 1.100 mensuales, sin incluir gastos adicionales como servicios, impuestos, expensas y mantenimiento de jardín y piscina”, añadió Vinelli.
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En cuanto a departamentos, son difíciles de encontrar en esta región. Al sumar cuatro municipios claves del eje norte del conurbano –Vicente López, San Isidro, Tigre y Escobar–, se hallan menos de 150 departamentos en pesos disponibles a través de inmobiliarias.
En qué zonas subieron más
El informe confirmó que la variación en el tipo de cambio está directamente relacionada con el aumento en la proporción de precios de alquiler en dólares.
En este contexto, expertos del sector señalan que la actual Ley de Alquileres no se está cumpliendo de manera efectiva. Aunque existen agrupaciones de inquilinos que reclaman, los propietarios en general optan por prorrogar contratos existentes o establecer acuerdos informales directamente con los inquilinos.
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En cuanto a la evolución de los precios, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), barrios como Palermo registraron un aumento intermensual del 34% en agosto. Le siguen Las Cañitas y Recoleta con incrementos del 33% y 30%, respectivamente, siempre en dólares.
La dolarización de los alquileres ya no se limita a Puerto Madero; también se extiende a barrios como Palermo y Recoleta. Cabe destacar que la reciente aprobación en el Senado penaliza las publicaciones de alquileres en dólares. Sin embargo, dado que el proyecto de ley volverá a Diputados para revisión, queda por ver qué aspectos de la legislación serán finalmente ratificados.
La oferta de alquileres en dólares ha experimentado un aumento significativo en barrios de CABA como Las Cañitas, donde el 88% de las publicaciones están en esta moneda, seguido por Núñez con el 82%, Belgrano con el 80% y San Telmo con el 65%.
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“Este fenómeno ocurre en zonas donde la oferta es escasa y la demanda elevada. Como resultado, las propiedades publicadas en pesos se alquilan en un corto período de tiempo. En algunos casos, las viviendas se alquilan sin siquiera haber sido visitadas previamente, dada la urgencia y la desesperación de los inquilinos”, explicó Federico Corvi, del área de Real Estate de Mercado Libre.
Sin cambios
Los precios de compra venta han mostrado poca variación interanual. En el caso de las casas en el AMBA, las cotizaciones se mantuvieron estables en promedio.
Se registró un ligero aumento del 9,2% en GBA Norte, mientras que en CABA hubo una caída del 6,1%, del 3,8% en GBA Sur y del 3,5% en GBA Oeste.
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En cuanto a los departamentos, los precios continuaron en descenso, con una disminución del 3,7% interanual. Sin embargo, el informe señaló un leve aumento intermensual del 0,8%, lo que podría indicar que la baja en los precios está cerca de alcanzar su nivel más bajo.
El estudio también identificó los barrios y localidades más solicitados para compra y alquiler. El factor común en estos barrios es que su oferta incluye una alta proporción de los tipos de propiedades y tamaños de ambientes (2 y 3) más demandados en el mercado, además de ser preferidos por su ubicación dentro de sus respectivas zonas.