En qué barrios están los terrenos más caros y cuánto influye su costo en el valor final de la vivienda

Un informe privado pudo determinar cuáles son los barrios porteños en donde salen más caros los terrenos para edificar viviendas. Del relevamiento se desprendió que Recoleta ostenta la cotización más elevada, USD 850 por metro cuadrado. Es la zona donde más incide en el valor final de la propiedad que se construya a futuro.

El trabajo realizado por FOT Libre precisó en el mapa de CABA en qué barrios se comercializan los lotes de mayor precio. Dentro de esta tipología están consideradas las antiguas casonas, edificaciones en desuso y lotes en donde ya se derribó la construcción preexistente, cuyas superficies darán paso a un nuevo complejo residencial o a una combinación de oficinas y locales comerciales, entre otras posibilidades.

“Al observar detenidamente el mapa (ver más abajo) se advertirá a simple vista que el corredor norte de la ciudad (en donde están Retiro, Recoleta, Palermo y Belgrano) posee los valores más altos de incidencia, a diferencia de los barrios del Sur que registran los valores más bajos”, explicó Gonzalo Bustos, director en FOT Libre Terrenos, a Infobae.

El informe de incidencias se diseña con la premisa de reflejar un mapa de calor. Los colores más intensos reflejan los barrios con valores más caros y por el contrario, los de precios más bajos están identificados con colores claros.

Qué es incidencia y su impacto

Se considera incidencia al precio que tiene la tierra por cada metro cuadrado vendible dentro de un emprendimiento inmobiliario. Siendo fundamental para que sea viable el proyecto edilicio, porque allí nace todo informan desde el segmento.

Bustos, aclaró: “El costo de la tierra (incidencia) sumado al de la construcción y el margen de ganancia del desarrollador determinan el valor del m2 a estrenar. Y ese precio deber ser un valor real de mercado, es decir una cifra que el usuario convalide”.

Muchos desarrolladores toman el valor de referencia de incidencia y hacen un cálculo que determinará a cuánto terminarán vendiendo las unidades, entre las distintas etapas desde el pozo hasta su finalización.

Requerimientos

Voces expertas reconocieron que la demanda de terrenos se encuentra en un buen momento, especialmente al compararlo entre el inicio de la pandemia y fin de año.

“Con la desaceleración de casos los desarrolladores activaron búsquedas de lotes que puedan ser comprados a través del canje por departamentos a construirse en la propiedad u otros de su stock existente, y exponiendo el menor dinero en efectivo posible”, señaló a Infobae Hernán Torres, director de la división terrenos de Oslo Propiedades.

Históricamente la zona norte de la ciudad registra los valores más altos en los terrenos aptos para construir.

Bustos dijo que “esto se debe a la escasez de lotes y preferencia de los compradores por los barrios consolidados. Recoleta, Palermo y Belgrano encabezan la lista y luego le siguen otros que han crecido mucho en los últimos tiempos como Colegiales, Caballito, Núñez y Villa Urquiza. Los valores expresados son promedio en cada zona. En el caso de Palermo, por ejemplo, no es igual la valuación de un lote sobre Avenida del Libertador que uno sobre Avenida Córdoba”.

Costos y cómo se hacen los acuerdos

En un barrio premium donde los valores de incidencia rondan los USD 700/800 por m2, si se toma un terreno en el que se puedan construir 1.000 m2 vendibles, el precio de venta del lote oscilará entre 700.000 y 800.000 dólares.

“Al comprar un terreno deben abonarse los gastos notariales como pedidos de informes, certificaciones, el impuesto de sellos de Buenos Aires, entre otros. Este último se suele pagar según usos y costumbres, en partes iguales entre vendedor y comprador, y representa el 1,8% para cada uno”, contó Torres.

Por lo general, las operaciones de compra de un terreno comienzan con una reserva o carta de intención en la cual el interesado acerca una propuesta formal a la inmobiliaria (con un cheque o dinero en efectivo) que luego va a ser presentada al propietario del terreno. Una vez aceptada esa oferta se firma un compromiso estableciendo fechas de cumplimiento según cada operación.

Torres añadió que “en muchos casos en la compra de un lote se establecen plazos que pueden ir hasta los 6 meses o incluso 1 año, con instrumentos intermedios como señas, boletos de compra venta y escritura final con o sin hipoteca por saldo de precio o por deuda de unidades de entrega futura cuando la obra que se va a construir allí finalice”.

El dueño que vende su casa o lote, como cualquier propiedad, está sujeto a pagar el Impuesto de Transferencia Inmueble (ITI) -si compró hasta antes del 1/1/2018- o impuesto a las ganancias sobre la utilidad resultante con una alícuota especial del 15 por ciento. Esto siempre y cuando la propiedad en cuestión no sea su vivienda única en cuyo caso quedaría exento de cualquiera de los dos impuestos.

Por el lado de la inmobiliaria se le cobra al comprador el 5% + IVA sobre el valor de la operación.

Canje

La modalidad de canje de propiedades por un terreno, si bien se solía utilizar en pre pandemia, “adquirió mucha más importancia en el mercado desde la última crisis, por lo que a los desarrolladores les resulta más difícil liquidar el stock para generar efectivo que les permita comprar un nuevo terreno. Así, se saltea ese paso y se le entrega al dueño de la tierra una serie de unidades existentes o futuras a construirse en el lugar”, dijo Torres.

Según la operación, lo recomendable por el escribano interviniente es optar por hacer una escritura de permuta, o por una escritura de compra venta acompañada de una hipoteca en primer grado a favor de quien entrega la tierra, garantizando el pago en unidades futuras.

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