La caída de los precios en venta se agudizó tanto en unidades usadas como a estrenar en el mercado, según el informe que realiza Radar Inmobiliario. Los valores de publicación de los inmuebles continúan a la baja en la Ciudad de Buenos Aires; los datos de junio continúan mostrando caídas interanuales que promedian el 7%. Los valores de Zonaprop para ese mes tuvieron un descenso del 8%, los de MercadoLibre del 7,5%, mientras que en Argenprop, la baja fue del 5,7%. Las cifras de Reporte Inmobiliario muestran que, si se comparan los valores de publicación vigentes con el máximo de febrero 2019, la caída promedio en CABA es del 28%, lo que supone una retracción de las cotizaciones de publicación a niveles de 2015.
La dinámica de los valores de publicación por segmento muestra la mayor rebaja en los inmuebles usados (-8,9%) mientras que en los inmuebles en pozo y a estrenar el descenso fue de 8,4% y 8,2%, respectivamente.
Las pocas ventas que se concretan mes a mes, desde el inicio de 2021 (promedian 2.000 según el relevamiento del Colegio de Escribanos porteño) hicieron aumentar la oferta; según Radar Inmobiliario, en el año ya ingresaron 37.000 inmuebles entre departamentos, casas y PH usados.
Otra problemática es que hay mucha variación de precios, “datos propios nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, y esto se debe a la falta total de valores de referencia. La dispersión también se da en los porcentajes de negociación que, si bien giran en torno al 10%, varían mucho de acuerdo al momento de entrada del inmueble a la venta, al segmento al que pertenecen y a su valor de lista inicial”, dijo a Infobae Fabián Achával de Fabián Achával Propiedades quien realiza Radar Inmobiliario.
“Los datos nos alertan sobre la alta dispersión entre valores de publicación y precios de cierre, debido a la falta total de precios de referencia. La dispersión también se da en las negociaciones, en el orden del 10 por ciento” (Achával)
El proceso del sostenido descenso en los valores de publicación, según voces especializadas, que ejerce una presión a la baja en los precios de los inmuebles se sustenta en cuatro factores: 1) la sobreoferta de inmuebles (que se encuentra en máximos históricos); 2) el costo de la construcción en dólares (que si bien aumentó 40,7%, por inflación interanual, en junio, aún se encuentra muy por debajo de la media histórica); 3) el esfuerzo necesario para la adquisición de un departamento continúa en un nivel alto, pese a la caída interanual registrada en julio (-18,4%), y 4) la baja rentabilidad bruta del alquiler (que aunque en junio se ubicó en el orden del 3% anual, continúa en mínimos históricos, aún con la suba de los últimos meses).
Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, destacó a Infobae: “El índice de oferta inmobiliaria que elaboramos nos muestra datos históricos desde 2012 y nos está diciendo que hay un mercado sobre ofertado de departamentos en venta en la ciudad y al mismo tiempo una oferta de alquiler estancada. La acumulación de stock en venta surge de las pocas operaciones que se realizan mes a mes y que no logra absorber lo que va ingresando. Es muy probable que la ley de alquileres haya intensificado este comportamiento, creemos que se hubiesen sumado más alquileres de a la oferta de no haber sido por la ley”.
“Elaborarnos el índice de oferta inmobiliaria que muestra datos desde 2012 y nos está diciendo que hay un mercado sobre ofertado de departamentos en venta en la ciudad y una oferta de alquiler estancada” (Balayan)
Condiciones para la reactivación
Como punto de partida para la reactivación del mercado inmobiliario, según los especialistas, la economía debe mostrar varios meses de estabilidad macroeconómica y anclar las expectativas de devaluación.
“Cumplida esta condición inicial, se necesita cierta recuperación del salario real y por sobre todas las cosas un sinceramiento de los valores de publicación de las propiedades. El mercado inmobiliario está desarbitrado como consecuencia de la ausencia total de precios de referencia. Esto genera un fuerte desacople entre la oferta y la demanda, que se tradujo en la sobre oferta de departamentos, casas y PH que se suman mes a mes al stock”.
En la actualidad, el porcentaje de negociación entre los valores de publicación y los precios de cierre se ubica cerca del 10%.
Achával, aclaró, “a modo de ejemplo, las contraofertas para los departamentos nuevos suelen ser mucho más acotadas, y suelen oscilar en 5%. Además, hay que tener en cuenta el momento en que el inmueble entró a la venta y cuántos ajustes de precios tuvo desde que fue publicado por primera vez. Los departamentos que se encuentran en el mercado desde hace más de 2 años y no han ajustado su valor de publicación, pueden tener contraofertas mayores al 30%.”
El segmento más afectado fue sin lugar a dudas el de los departamentos usados entre medianeras sin amenities. Las torres y edificios emblemáticos han sufrido menores correcciones. En el segmento de emprendimientos, que es el más dinámico, es donde mejor se defiende las cotizaciones, y por lo tanto donde se advierten oportunidades para los usuarios en los próximos meses.
Lo que viene
Por el lado de las expectativas, no son mejores: las elecciones y el hecho de que gran parte de la cosecha gruesa ya fue liquidada, ponen un manto de duda sobre la estabilidad cambiaria y, con eso, sobre la capacidad de recuperación del sector.
“No creo que estemos en un piso aun en cuanto a la caída de los valores. La macro no arranca, no hay cambios estratégicos ni planificación sobre la economía que refleje en el futuro cercano un impulso en la demanda. En la medida que sean más quienes quieren vender y menos los que puedan comprar y teniendo en cuenta que se van incorporando propiedades a estrenar, la presión sobre a la baja de los precios de los usados se va incrementando. Es un año complejo porque hay expectativa sobre los resultados de las elecciones. De acuerdo al resultado habrá más o menos optimismo y eso será clave sobre la demanda y consecuentemente sobre los precios”, concluyó Balayan.
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