Los propietarios cubanos que residen fuera del país ya no perderán de forma automática una vivienda por haber emigrado. La Ley 187 de Vivienda, que entra en vigor este miércoles 21 de octubre, mantiene sus derechos sobre los inmuebles, aunque les impone deberes de representación, conservación, registro y pago de tributos.
La norma reemplaza a la Ley General de la Vivienda vigente desde 1988. La Asamblea Nacional del Poder Popular la aprobó el 30 de julio y la Gaceta Oficial número 86 la publicó el 14 de octubre junto con decretos reglamentarios y resoluciones vinculadas al catastro.
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Una persona natural podrá tener hasta dos viviendas y conservar una tercera destinada a vacaciones o descanso si esa condición figura de forma expresa en sus documentos legales. La ley también prohíbe pagar en efectivo las compraventas, establece obligaciones para las propiedades desocupadas y modifica las reglas para emigrados, herederos, ocupantes y familias en situación de vulnerabilidad, según Periódico Cubano.
Los emigrados conservan sus viviendas, pero deben cumplir nuevas obligaciones
La salida definitiva de Cuba deja de ser, por sí sola, una causa para perder la propiedad de una casa. El cambio alcanza a quienes viven en el exterior y mantienen inmuebles dentro de la isla.
El artículo 139.3 dispone que los dueños ausentes deberán designar a una persona que los represente ante emergencias, trámites administrativos y procesos judiciales relacionados con la vivienda.
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La disposición no establece un plazo mínimo de ausencia para activar esta obligación.
El hecho de que una vivienda permanezca cerrada tampoco basta para que su propietario pierda el inmueble. La ley exige condiciones adicionales y una decisión de los tribunales.
El artículo 141 permite que las autoridades municipales soliciten la pérdida de la propiedad cuando la casa sea declarada en ruinas por abandono y el dueño no adopte medidas para recuperarla. La pérdida del inmueble requiere una decisión judicial.
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La norma incorpora también reglas para familiares que siguieron viviendo en casas cuyos titulares habían sido declarados emigrados bajo disposiciones anteriores. Los cónyuges, exparejas y determinados familiares podrán solicitar el reconocimiento de derechos si cumplen los requisitos de convivencia y no poseen otra vivienda.
Esa posibilidad no supone la devolución automática de inmuebles que fueron confiscados o perdidos bajo el régimen legal anterior. Tampoco convierte en propietario a cualquier pariente que permanezca en la casa.
La ley permite hasta dos viviendas y una residencia de descanso
Las personas naturales podrán ser propietarias de dos casas. Además, podrán conservar una tercera vivienda cuando esté destinada a vacaciones o descanso y cuente con esa clasificación en la documentación correspondiente.
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La autorización no habilita una acumulación ilimitada de inmuebles. Las autoridades podrán iniciar una investigación administrativa si detectan que un propietario superó el límite previsto.
Si se confirma la infracción, la Dirección Municipal de la Vivienda podrá disponer la pérdida de la última propiedad adquirida. Esa medida aparece regulada en el artículo 4.
Las vías para obtener una vivienda incluyen la compraventa, las donaciones, las permutas y las sucesiones hereditarias. La nueva regulación también establece disposiciones para los inmuebles usados como segunda residencia.
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La clasificación de esas casas puede cambiar de acuerdo con las circunstancias en que se produzca una transmisión. Por esa razón, la situación registral y documental de cada inmueble tendrá efectos sobre las operaciones futuras, de acuerdo con Periódico Cubano.
Las compraventas deberán formalizarse ante notario y sin efectivo
Los artículos 89 y 90 obligan a que las compraventas se realicen ante notario. El pago del precio no podrá hacerse en efectivo.
Las partes deberán utilizar instrumentos bancarios u otros mecanismos admitidos por la legislación. El efectivo queda excluido de las operaciones de compraventa.
El vendedor podrá negociar el importe con el comprador, pero antes tendrá que demostrar que el inmueble está inscrito en el registro correspondiente. También deberá acreditar que cumplió sus obligaciones fiscales.
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La operación exigirá, además, resolver las deudas exigibles asociadas con la adquisición de la vivienda. Esos requisitos condicionarán la formalización del contrato ante la autoridad notarial.
El valor catastral tendrá un papel directo en el cálculo de los impuestos. Si el precio declarado resulta inferior a la valoración oficial, esa referencia servirá como base mínima para determinar la carga tributaria.
La medida busca impedir que un valor reducido en la escritura disminuya necesariamente los tributos. El valor catastral podrá fijar la base imponible mínima.
Los ocupantes tendrán cinco años para solicitar el reconocimiento de la propiedad
La Ley 187 prevé un plazo de cinco años para que determinados ocupantes legítimos y usufructuarios soliciten el reconocimiento de la propiedad. El trámite deberá completarse dentro del período establecido.
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Quienes no lo hagan podrían pasar a la condición de arrendatarios del Estado, según corresponda en cada caso. La norma vincula esa consecuencia al incumplimiento del procedimiento previsto.
La legislación introduce mecanismos de financiamiento por medio de créditos, subsidios y garantías hipotecarias. Estas últimas estarán sujetas a restricciones, entre ellas la protección de la vivienda familiar frente a ciertas operaciones de garantía.
Las cooperativas, empresas privadas, mipymes y otras formas de gestión podrán participar en la construcción y rehabilitación de viviendas. La ley también regula las responsabilidades de los propietarios en edificios de apartamentos y sus áreas compartidas.
El acceso a viviendas estatales contempla prioridades para personas en situación de vulnerabilidad, adultos mayores, ciudadanos con discapacidad, víctimas de violencia familiar y familias con menores.
La inclusión en esos grupos no garantiza una asignación inmediata. Las decisiones seguirán sujetas a los procedimientos administrativos aplicables.
La entrada en vigor de la nueva ley ocurre en un escenario en el que numerosas familias enfrentan dificultades para construir, reparar o comprar una vivienda. La aplicación de las disposiciones dependerá de los recursos disponibles, el funcionamiento institucional y el cumplimiento de los trámites establecidos.
La derogación de la normativa de 1988 obliga a los propietarios dentro y fuera de Cuba a revisar la situación jurídica de sus inmuebles antes de vender, donar, construir, reparar o regularizar una vivienda.
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