La presión por encontrar un lugar digno donde vivir se convirtió en uno de los mayores desafíos para millones de colombianos, y los últimos estudios revelan que el país atraviesa una transformación silenciosa pero profunda en su forma de habitar. Ya no es la propiedad el horizonte predominante, cada vez son más los ciudadanos que, ante la falta de alternativas, optan por arrendar. Esta tendencia no solo está cambiando la manera en que las familias construyen su futuro, también el mercado inmobiliario, la dinámica urbana y la política habitacional nacional.
El fenómeno es tan marcado que Colombia encabeza la lista de países de América Latina con mayor número de hogares en arriendo. De acuerdo con un informe de BBVA Research, hoy en día cerca de 7,3 millones de hogares en el país pagan renta, superando por primera vez a los 7,1 millones que viven en casa propia. Este 40% de hogares en alquiler sitúa a Colombia por encima de naciones como República Dominicana y Ecuador, en una región donde tradicionalmente se valora la vivienda propia como símbolo de estabilidad.
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Bogotá, Medellín y Cali concentran buena parte de esta transformación. En estas tres ciudades, la combinación entre aumento poblacional, déficit de oferta y precios cada vez más altos impulsan el crecimiento del arrendamiento como única opción viable. Esta realidad también se ve reflejada en la economía cotidiana de las familias, se estima que los colombianos gastan anualmente alrededor de $60 billones en arriendos, una cifra que muestra el peso que este gasto representa en los presupuestos familiares.
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Uno de los factores estructurales que la explica es el desbalance entre el crecimiento poblacional y la construcción de viviendas formales. Entre el año 2000 y 2025 se formaron en Colombia 9,1 millones de nuevos hogares, mientras que solo se edificaron 9 millones de viviendas, de las cuales únicamente 5,9 millones fueron formales. El resto de la demanda fue absorbida por la construcción informal, alimentando así los déficits tanto cuantitativos como cualitativos en vivienda.
El sueño de comprar casa propia, por tanto, se hace más lejano, sobre todo para los sectores más vulnerables. El encarecimiento del crédito hipotecario, la reducción en el número de subsidios disponibles y la incertidumbre económica generalizada enfrentaron de manera significativa el mercado de vivienda. Las ventas por cada 1.000 hogares cayeron de 13,7 unidades en 2022 a 8,5 en 2024, y el golpe fue aún más fuerte para los estratos bajos, donde las viviendas de interés social (VIS) pasaron de 33 por cada 1.000 hogares pobres a apenas 18 en el mismo periodo.
Mientras tanto, el precio del arriendo continúa su ascenso. En los últimos dos años, el valor de los alquileres creció más rápido que la inflación y que el precio de la vivienda nueva. El Dane confirmó que en marzo de 2025 el rubro de alojamiento y servicios públicos fue el mayor impulsor de la inflación mensual (0,52%), con un peso del 0,17% solo por el componente habitacional. “Ahí lo que sigue aportando más son las rentas (arriendos): renta efectiva y renta imputada. Cuando las combinamos es lo que más está aportando dentro de este rubro. Tenemos otros crecimientos típicos de estos primeros meses del año, como lo que pagamos en las copropiedades”, señaló entonces Piedad Urdinola, directora del Dane.
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Frente a este panorama, la vivienda nueva no logra equilibrar la balanza. Medellín, por ejemplo, es la única ciudad donde los precios de este tipo de propiedad crecen por encima de la inflación (6,1% nominal y 0,9% real). En contraste, Cali presenta el menor dinamismo, con una caída real del 2,1%, y en los alrededores de Bogotá el panorama es similar, apenas un 3,7% de aumento nominal frente a una inflación que anula cualquier ganancia real.
La situación en Bogotá es especialmente crítica. Aunque el precio nominal subió un 4,3%, al descontar la inflación el crecimiento real es negativo (-1,5%), lo que evidencia una demanda estancada en un mercado que no logra recuperarse.