En muchos edificios residenciales y en algunos conjuntos niegan la posibilidad de alquilar un parqueadero a personas ajenas a los mismos, justificando que arrendar este espacio a personas no residentes puede llegar a ser peligroso. Sin embargo, según la ley esta prohibición es ilegal.
Cuando el propietario de un parqueadero privado dispone del mismo para rentarlo o entregarlo a cualquier título a un tercero, incluso cuando ese tercero no reside en el Conjunto, está ejerciendo un derecho consagrado en la ley y por tanto el administrador no puede impedirlo.
Hay que tener en cuenta que en Colombia las propiedades horizontales están reguladas por la ley 675 del 2001 que opera en los inmuebles donde confluyen derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.
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Ley 675 de 2001 sobre los parqueaderos
Si bien, cuando un propietario de un parqueadero dispone de este para rentarlo a un tercero (que viva o no en el conjunto o edificio), está ejerciendo su derecho y el administrador no puede impedirlo.
El parágrafo 4 del artículo 5 de la ley 675 de 2001 dice: “El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título”.
Esta ley no hace ninguna distinción ni limitación que permita interpretar que los bienes privados, en este caso los parqueaderos, solo pueden ser rentados o prestados a quienes habitan en el mismo conjunto. Por el contrario, la ley permite disponer libremente de los bienes privados, y tal norma incluye no solo los apartamentos, sino también los parqueaderos, pues ambos gozan de la característica de ser bienes privados.
De esta manera, el reglamento no puede contener normas que impidan a los propietarios disponer libremente de sus bienes privados, por lo que pueden venderlos, hipotecarlos, arrendarlos o hasta permitir que terceros los usen.
Los parqueaderos pueden ser alquilados por el administrador al quedar el apartamento temporalmente desocupado
Según el Ministerio de Vivienda los propietarios de bienes privados que tienen a su cargo parqueaderos considerados como bienes comunes de uso exclusivo deben ser utilizados únicamente por el propietario al cual se le ha sido asignado.
Qué pasa cuando el parqueadero es común o de uso exclusivo
De acuerdo con el portal especializado en derecho Contodapropiedad, esta disposición solo tiene lugar cuando se trata de parqueaderos privados, es decir aquellos que cuentan con matrícula inmobiliaria y pertenecen a un propietario individual, y no tiene lugar cuando se trata de parqueaderos comunes de uso general de cualquier propietario, ni de parqueaderos comunes sobre los que se ha asignado el uso exclusivo.
Los parqueaderos comunes no tienen disponibilidad exclusiva de ningún propietario, sino que su uso está regulado en el reglamento de propiedad horizontal o, en su defecto, en la ley 675, según la cual se encuentran bajo el cuidado y conservación del administrador.
En cuanto a los parqueaderos que siendo bienes comunes se han asignado de manera exclusiva a cada propietario, estos siguen siendo bienes comunes, por lo cual el propietario del apartamento o casa a quien se le asignó su uso no tiene un derecho de propiedad sobre el mismo, sino únicamente el derecho a ser la única persona que lo use en relación con su bien privado, pero sin poder disponer libremente del mismo.
Por lo anterior, si el reglamento de propiedad horizontal prohíbe que el uso del parqueadero sea cedido a terceros que no habiten la copropiedad, no se estaría contrariando ninguna norma.
Parqueaderos de visitantes: este tipo de parqueadero es para las personas que visitan a los copropietarios. En estos casos es la Asamblea del edificio o conjunto residencial la que establece si este tendrá tiempo límite y algún costo. En la ley 675 de 2001 no hay especificaciones sobre algún cobro por uso.
Si bien, no es obligatorio, tampoco se prohíbe solicitar algún cobro por su ocupación. Este pago o el límite de tiempo de uso deberán estar estipulados en el reglamento del edificio o la comunidad residencial.