Arbitragens imobiliárias: como funciona a ferramenta que buscará resolver disputas entre inquilinos e proprietários

Para evitar conflitos que possam surgir no mercado imobiliário, o Colégio Único de Corretores Imobiliários da Cidade de Buenos Aires (Cucicba) propôs a criação de seu Tribunal Arbitral.

Uma ferramenta legal que permite que as partes apresentem voluntariamente suas diferenças por meio de um árbitro para decidir sobre a disputa, neste caso puramente de natureza imobiliária e que pode ser resolvida sem prolongar as diferenças. Com essa modalidade, espera-se que a possível disputa possa ser resolvida em alguns meses e evitar chegar ao judiciário onde os julgamentos duram anos.

O Tribunal Arbitral de Cucicba adjudicará principalmente em questões relacionadas à atividade, disputas que possam surgir em aluguéis, compra e venda de imóveis, empreendimentos imobiliários, trusts, investimentos, danos à construção, entre outros.

Para que este tribunal funcione, em contratos assinados a partir de agora e quando as partes considerarem necessário, a opção pode ser adicionada. Isso deve ser declarado no contrato porque a arbitragem é voluntária, embora se as partes optarem posteriormente por ir a essa instância, elas também poderão fazê-lo.

“Os contratos incluem uma cláusula na qual as partes se comprometem a submeter qualquer disputa decorrente de tal relação contratual a um determinado Tribunal Arbitral. Isso implica que, se as partes não concordarem com uma questão, qualquer uma delas poderá solicitar que um árbitro intervenha para resolver a disputa. O que o árbitro resolve equivale a uma sentença de um juiz”, disse Marta Liotto, presidente da entidade.

Uma coisa boa para os inquilinos, proprietários e consórcios é que haverá custos baixos. Ainda não está estipulado, mas eles esclareceram da entidade que a tarifa estará acessível e que as taxas serão proporcionais à gravidade do conflito.

Esse custo terá muito a ver com as diferenças em que você tem que pagar, não é o mesmo procurar uma solução de uma confiança de 300 unidades como em um apartamento de dois quartos de 40 metros quadrados.

“É importante esclarecer a diferença entre mediações e arbitragens: no primeiro, os principais protagonistas são as partes se concordarem; no segundo, as partes fazem uma apresentação e o papel fundamental é o do árbitro”, disse Hernán Iradi, chefe de relações institucionais da Cucicba Infobae.

Como isso vai funcionar

Tanto os funcionários registrados quanto os advogados especializados em arbitragem que desejam ingressar nos tribunais devem se registrar na Cucicba para concluir o treinamento apropriado.

Interessados, inquilinos, proprietários, construtores, entre outros, que voluntariamente estipulam a possível intervenção do tribunal nos contratos, dentro de alguns dias a entidade que reúne mais de 8.000 agentes imobiliários de Buenos Aires, nomeará um árbitro para convidar as partes a apresentar suas propostas.

Liotto disse que os processos arbitrais são simples e que não é necessário fazer quaisquer procedimentos pesados, “pelo contrário, para aqueles que o deixam estipulado, solicitá-lo no contrato está aberta esta opção”.

Alguns dias atrás, foi realizada uma conferência que combinou o presencial e o virtual, em que Juan Ramón Montero, presidente de um Tribunal Arbitral em Madri (Espanha), participou, e outros especialistas de países da nossa região, como Equador e Brasil, onde essas arbitragens funcionam com sucesso.

“No Tribunal de Madri, um grande número de disputas relacionadas a aluguéis, dívidas, reparações, resoluções de contratos foram resolvidas, por exemplo. Eles também intervieram em conflitos envolvendo grandes investimentos em empreendimentos imobiliários quando as partes não concordam. A ideia é replicar essa experiência em nossa cidade”, disse Liotto.

Quais são os problemas mais comuns

Especialistas acreditam que sua aplicação seria uma solução para ativar e descer o conflito em Buenos Aires. Seria muito apropriado deixá-lo registrado em contratos de aluguel, tanto para residências, escritórios e instalações comerciais.

Geralmente, existem os principais problemas no setor imobiliário, onde às vezes há problemas devido a atrasos nos pagamentos, ou devido a quebras na unidade ou no consórcio (que às vezes atrasam porque precisam ser aprovados na montagem, a menos que seja algo urgente), e é difícil resolvê-los imediatamente.

Também em novas construções é comum que haja rupturas por parte das empresas de construção que erguem edifícios e eventualmente causem danos à propriedade anexada.

“Isso começará a entrar em vigor em breve, esperamos que voluntariamente entre as partes que fazem o acordo tomem consciência de quão valioso é aceitar arbitragens para o futuro e evitar atritos e custos em questões judiciais que podem ser contornadas”, concluiu Iradi.

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