Créditos hipotecarios: ¿una oportunidad concreta para la clase media?

La última semana los bancos públicos Nación, Provincia de Buenos Aires y Ciudad lanzaron en conjunto líneas de crédito destinadas a la vivienda que, a priori y previo a su implementación fijada para el mes de abril, resultan atractivas desde un punto de vista de tasas, plazos y condiciones de acceso.

Esta iniciativa que está potencialmente destinada a gran parte de la sociedad que hoy ve inviable el acceso a la vivienda propia se suma al Procrear y, según lo manifestado por los ministros tanto de la Ciudad como de la Provincia de Buenos Aires, trae como importante novedad un apoyo desde el punto de vista fiscal, ya que se están enviando proyectos de ley para reducir la alícuota de ingresos brutos para préstamos hipotecarios en las legislaturas de la Ciudad y de la provincia. En el caso de Buenos Aires, la alícuota de ingresos brutos bajaría de 8% al 1,5%, mientras que en la Ciudad la reducción es del 7% al 1,5%, lo cual permite a la banca reducir el costo de financiamiento considerablemente. Para el resto de las provincias las condiciones se ajustarán en función del impacto que tenga ese impuesto.

Veamos ahora la propuesta en concreto y hagamos el ejercicio de confrontarla con situaciones particulares de los potenciales tomadores del crédito.

Si comparamos el monto máximo a financiar y tomamos el valor promedio por metro cuadrado, veamos el potencial del préstamo por zona.

Como podemos observar, el tope máximo para ciertas zonas limita las características del inmueble a adquirir. No obstante, en general y dependiendo de la capacidad de ahorro previa (cobertura de porcentaje del inmueble no financiado) y de pago futura (relación cuota-salario), la iniciativa mantiene su atractivo.

Tasas, plazos, valor de la cuota, ingresos

Además de la tasa de interés, el capital se indexa por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). Para tener un parámetro sobre datos reales, la evolución de dicho índice registrada en el último año es 18,05 (31/3/2017) contra 14,5 (31/03/2016), lo cual daría un coeficiente de 1,24 de ajuste del capital que se adicionaría al costo financiero de la tasa. Es clave entonces la evolución de la inflación, lo cual en favor del tomador se ve contemplado previéndose que, si esta supera en más de 10 puntos el ajuste de los salarios, se podrá extender el plazo del préstamo en un 25 por ciento.

Claramente son tasas razonables (siempre estando atentos a la evolución de la UVA) y su combinación con plazos de entre 20 y 30 años permitirá un valor cuota que oscila entre los 4.600 pesos y los 7.800 pesos por cada millón solicitado, lo cual, según funcionarios de los bancos en cuestión, dependiendo de algunas variables, podría incorporar al sistema a grupos familiares con ingresos a partir de los 20 mil pesos aproximadamente.

Ahora analicemos más en profundidad las variables valor cuota e ingreso familiar.

Valor cuota versus alquiler promedio

El alquiler medio (dos ambientes, 50 metros cuadrados) en la Ciudad de Buenos Aires asciende a 7.240 por mes (fuente: Zona Prop Index, Ciudad de Buenos Aires, reporte, diciembre 2016), lo cual podría variar en más o menos según zona o tamaño, pero que en términos generales podríamos equiparar en un valor cercano a la cuota estipulada por cada millón de financiamiento, situación que desde el punto de vista del hoy inquilino es una interesante noticia, ya que en cierto modo podría estar cambiando gasto (alquiler) por  inversión (adquisición del inmueble) .

En relación con el ingreso familiar requerido, si lo comparamos con algunos de los salarios de convenio con mayor representación (empleados de comercios en un rango que parte de los 14 mil pesos y supera los 20 mil pesos por jornada completa, o gastronómicos, desde 12 mil pesos llegando a 30 mil pesos) quizás lo manifestado en cuanto al alcance de los que podrían llegar a calificar aún esté en el límite de las posibilidades de muchos interesados cuando el mix de necesidad de inmueble versus relación cuota ingreso (en general 25% salvo excepciones) se contraste con estos valores salariales.

En resumen, la propuesta es superadora aún con las observaciones y las limitaciones que repasamos pensando en el estado de situación actual de los potenciales tomadores de crédito (salarios, necesidades, etcétera), y lo importante será la capacidad del sistema de ampliar el universo de familias con acceso al crédito. El escenario está planteado, habrá que estar expectantes a la aprobación de los proyectos de CABA y provincia de Buenos Aires, indispensables para disminuir el valor cuota, a la respuesta de los otros fiscos provinciales ampliando el efecto a otras regiones y también cómo evoluciona la propuesta de los bancos privados que, si bien hoy cuentan con productos UVA, corren por detrás de las propuestas de los bancos públicos.

El autor es coordinador de la carrera de Contador Público Universidad de Palermo.