Crédito hipotecario en épocas de alta inflación

Siempre es bienvenido un anuncio de nuevas líneas de crédito hipotecario que faciliten el acceso de las familias urbanas a una primera vivienda. El déficit habitacional afecta a una familia de cada tres en Argentina, los alquileres no cesan de aumentar y el crédito hipotecario en la última década no ha superado el 2% del PBI. Sin embargo, los anuncios y el diseño de la política de vivienda, los programas hipotecarios y la línea de crédito específica con frecuencia están poco o nada alineados con la realidad del mercado inmobiliario, los precios de las viviendas asequibles para dichas familias y los ingresos reales de los ciudadanos.

Recientemente, el Banco Nación anunció una nueva línea de crédito a tasa fija durante los tres primeros años con un costo financiero total cercano al 17% y una tasa variable e indexada al coeficiente de variación salarial (promedio de evolución de los salarios fijados en paritarias) en el período restante. Se puede solicitar hasta el 80% de un máximo de 2.500.000 pesos y la propiedad adquirida debe tener como finalidad ser vivienda única. A un tipo de cambio de dólar a 15 pesos, esto equivale a comprar una propiedad de 166.666 dólares, con un ahorro previo del 20% de ese monto o 33.300 dólares.

Dado que el crédito por definición se dirige a trabajadores formales, cuyo salario promedio es de 16 mil pesos, según el Ministerio de Trabajo de la Nación, y que el metro cuadrado de un departamento usado en las principales ciudades del país oscila entre 1.500 y 3.000 dólares el metro cuadrado, ¿quién sería el destinatario potencial de esta línea de crédito en las grandes urbes de la Argentina como Córdoba, Rosario, Mendoza o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA)? Dos casos típicos permitirán elucidar la pregunta.

Caso 1: una pareja solicita un crédito de 800 mil pesos o 53.333 dólares a 20 años. La cuota inicial resulta igual a 11 mil pesos, por lo que ella deberá demostrar 33 mil pesos de ingresos. Esto es dos veces el salario formal registrado de la economía. Asumiendo que la pareja alquila y que ha podido ahorrar el 20% del valor total de la vivienda (17 mil dólares), entonces podría comprar una propiedad de hasta 70 mil dólares aproximadamente. Evidentemente, este valor no es asequible si nuestra pareja busca un tres ambientes en barrios céntricos o cotizados de las ciudades principales del país. Sólo podría aspirar a un departamento o una casa de dos ambientes en zonas alejadas de barrios típicos, como Villa Crespo o Flores, en CABA o La Cañada o Nueva Córdoba, en Córdoba capital, donde el metro cuadrado se encuentre más cerca de los 1.000 a 1.500 dólares.

Caso 2: Si el crédito solicitado por la pareja del ejemplo fuera del doble, es decir 1.600.000 pesos o 106.666 dólares, se necesitarían demostrar ingresos familiares netos de 64 mil pesos mensuales, y disponer de un ahorro de casi 30 mil dólares para adquirir una propiedad de 140 mil dólares (106.666 más el ahorro). Este monto permitiría adquirir un departamento de tres ambientes en barrios céntricos de las principales capitales y quizás uno de cuatro ambientes o casas en barrios más alejados y periféricos. Pues bien, ¿cuántas familias argentinas perciben ingresos netos mensuales de 64 mil pesos o superiores? Seguramente el 1% más rico de la población y lo más probable es que este segmento ya sea propietario de uno o más departamentos de tres o más ambientes. Más aún, como el crédito está destinado a vivienda única, una pareja con ingresos altos no podría endeudarse para invertir en inmuebles de estas características.

Un informe reciente de la consultora Oikos estimó que en el caso 1 y otros intermedios sólo entre un 10% y un 20% del universo total de familias urbanas podría acceder a los préstamos del Banco Nación. Esta estimación, por otro lado, supondría que muchas de esas familias estarían dispuestas a mudarse de barrio o ciudad (de Villa Crespo o Barracas a José León Suárez o San Justo, por citar dos ejemplos en el Gran Buenos Aires) con el fin de concretar la operación a precios acordes con el crédito y el ahorro previo. Sin embargo, esta mudanza aumentaría muy posiblemente la lejanía de la residencia al lugar de trabajo y, con ello, el tiempo y el costo de viaje a aquel, y privaría a la familia del acceso a colegios públicos de calidad en centros urbanos, hospitales de cercanía y, en definitiva, al capital social, por no mencionar los problemas de seguridad más frecuentes en barrios periféricos o alejados. La experiencia del crédito hipotecario social del Banco Ciudad mostró que la mayoría de las familias con un crédito otorgado no lo ejecutó porque la vivienda buscada no era asequible en su barrio o entornos cercanos, ya que privilegiaban, por ende, las ventajas mencionadas anteriormente, en definitiva, el capital social y los servicios públicos de cercanías.

Para concluir, el fenómeno de la alta y persistente inflación es un determinante negativo del crédito bancario al sector privado en todos los países. Para un conjunto de más de cien países, entre 1989 y 2011, la inflación contemporánea y rezagada dos y cinco años está fuertemente y no linealmente correlacionada con el crédito bancario al sector privado, incluyendo el hipotecario. La línea de crédito UVI con ajuste por inflación promocionada por el Banco Central es un modo de mitigar el problema de altos requisitos de ingreso para un valor de vivienda determinado a un plazo dado y altas tasas de interés, pero demanda educación financiera y mayor aversión al riesgo del tomador de crédito en épocas de alta inflación e incertidumbre.

El autor es investigador del Conicet, miembro de CITRA. Docente de la Escuela de Gobierno Universidad Torcuato di Tella.