La presión inmobiliaria amenaza con encarecer la vivienda y desplazar a habitantes de sus barrios en la Ciudad de México

La polémica por el llamado “predialazo” en la Ciudad de México y Zona Metropolitana abrió el debate sobre la actualización de los valores catastrales, el acceso a la vivienda y el futuro del crecimiento urbano.

Aunque autoridades federales y capitalinas aclararon que el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México no contempla un incremento al impuesto predial, las inquietudes ciudadanas pusieron sobre la mesa los desafíos de la planeación territorial.

Para Daniela Sánchez Carro, coordinadora de la Clínica Jurídica de Derecho a la Vivienda “María Luisa Marín” de la Universidad Iberoamericana (IBERO), la discusión debe ir más allá de las diferencias políticas y de la capacidad de los propietarios para cubrir sus contribuciones. El punto central es definir qué modelo de ciudad se busca y cómo garantizar que las decisiones sobre el territorio respondan a las necesidades de sus habitantes.

La especialista advirtió que la CDMX enfrenta problemas de movilidad, contaminación, escasez de agua y acceso a servicios públicos que deben considerarse al planear su desarrollo. En ese contexto, señaló que las políticas urbanas necesitan equilibrar la construcción de viviendas, la protección ambiental y la infraestructura, sin profundizar las desigualdades ni desplazar a las comunidades.

Actualizar el predial sin afectar a las familias con menos recursos

La revisión de los valores catastrales puede ser una herramienta legítima para distribuir de manera más equitativa las obligaciones fiscales, siempre que las contribuciones correspondan a las características de cada inmueble, su ubicación y el tipo de construcción.

Sin embargo, Sánchez Carro manifestó sobre el riesgo de que los cambios representen una carga desproporcionada para hogares con recursos limitados. Por ello, es necesario establecer reglas transparentes que permitan distinguir entre las propiedades y las condiciones económicas de sus dueños, con criterios claros para determinar cuándo corresponde una mayor contribución.

Otro factor que influye en la percepción ciudadana es el destino del dinero recaudado, ya que existen diversos cuestionamientos sobre las modificaciones fiscales cuando no hay mejoras en los servicios públicos.

Terrenos baldíos y desarrollos inmobiliarios: en el centro del debate

La existencia de predios sin utilizar también representa una oportunidad para atender la demanda habitacional, aunque cualquier intervención debe contar con justificación jurídica y explicaciones accesibles sobre sus objetivos. Si se busca destinar esos espacios a proyectos de interés social, las autoridades deben informar cómo se llevarán a cabo y qué beneficios ofrecerán a la población.

Sánchez Carro subrayó que el ordenamiento territorial debe impedir que la especulación inmobiliaria y la expansión indiscriminada de comercios y plazas prevalezcan sobre las necesidades colectivas, recordando que la construcción en zonas ecológicas o de recarga de agua puede agravar los problemas ambientales y el desabasto que enfrentan distintas comunidades.

Construir más vivienda sin desplazar a quienes habitan la ciudad

Ampliar la oferta habitacional no consiste únicamente en levantar nuevos inmuebles, también requiere garantizar agua, transporte, infraestructura y servicios suficientes para todos los pobladores. Cuando los desarrollos se extienden hacia la periferia, pueden ocupar terrenos comunales, ejidales o indígenas, además de afectar áreas de valor ambiental.

La especialista señaló que algunos proyectos pueden transformar la identidad de los barrios y elevar el costo de vivir en ellos, hasta dificultar la permanencia de quienes los han habitado durante años. Ante este panorama, destacó la importancia de que la planeación incluya información comprensible y mecanismos de participación ciudadana.