Per evitare conflitti che possono sorgere nel mercato immobiliare, il Collegio Unico dei Broker Immobiliari della Città di Buenos Aires (Cucicba) ha proposto la creazione del suo Tribunale Arbitrale.
Uno strumento legale che consente alle parti di presentare volontariamente le loro differenze attraverso un arbitro per decidere sulla controversia, in questo caso puramente di natura immobiliare e che può essere risolto senza prolungare le differenze. Con questa modalità, si spera che l'eventuale controversia possa essere risolta in pochi mesi ed evitare di arrivare alla magistratura dove i processi durano anni.
Il Tribunale Arbitrale di Cucicba si aggiudicherà principalmente su questioni relative all'attività, controversie che possono sorgere in affitti, compravendite di immobili, sviluppi immobiliari, trust, investimenti, danni alla costruzione, tra gli altri.
Affinché questo tribunale funzioni, nei contratti firmati d'ora in poi e quando le parti lo ritengono necessario, è possibile aggiungere l'opzione. Questo deve essere indicato nel contratto perché l'arbitrato è volontario, anche se le parti in seguito sceglieranno di andare in quell'istanza saranno anche in grado di farlo.
«I contratti includono una clausola in cui le parti si impegnano a presentare qualsiasi controversia derivante da tale rapporto contrattuale a un particolare tribunale arbitrale. Ciò implica che, se le parti non sono d'accordo su una questione, ognuna di esse può chiedere che un arbitro intervenga per risolvere la controversia. Ciò che l'arbitro risolve equivale a una sentenza di un giudice «, ha affermato Marta Liotto, presidente dell'ente.
Una cosa positiva sia per gli inquilini, i proprietari e i consorzi è che ci saranno costi bassi. Non è ancora stato stipulato, ma hanno chiarito dall'entità che la tariffa sarà accessibile e che le tariffe saranno commisurate alla gravità del conflitto.
Quel costo avrà molto a che fare con le differenze in cui devi pagare, non è lo stesso cercare una soluzione da un trust di 300 unità come in un bilocale di 40 metri quadrati.
«È importante chiarire la differenza tra mediazioni e arbitrati: nel primo i principali protagonisti sono le parti se sono d'accordo; nel secondo, le parti fanno una presentazione e il ruolo chiave è quello dell'arbitro», ha detto Hernán Iradi, responsabile delle relazioni istituzionali di Cucicba Infobae.
Come funzionerà
Sia i funzionari registrati che gli avvocati specializzati in arbitrato che desiderano entrare nei tribunali devono registrarsi presso Cucicba per completare la formazione appropriata.
Le parti interessate, inquilini, proprietari, costruttori, tra gli altri, che stipulano volontariamente l'eventuale intervento del tribunale nei contratti, entro pochi giorni l'entità che riunisce più di 8.000 agenti immobiliari di Buenos Aires, nominerà un arbitro per invitare le parti a presentare le loro proposte.
Liotto ha affermato che i procedimenti arbitrali sono semplici e che non è necessario eseguire procedure ingombranti, «anzi, a chi lo lascia stipulato, richiedendolo nel contratto è aperta questa opzione».
Pochi giorni fa, si è tenuta una conferenza che ha combinato il faccia a faccia e virtuale, in cui ha partecipato Juan Ramón Montero, presidente di un tribunale arbitrale a Madrid (Spagna), e altri esperti provenienti da paesi della nostra regione come Ecuador e Brasile, dove questi arbitrati funzionano con successo.
«Nel tribunale di Madrid, un gran numero di controversie riguardanti affitti, debiti, riparazioni, risoluzioni contrattuali sono state risolte, ad esempio. Sono inoltre intervenuti in conflitti che coinvolgono ingenti investimenti in sviluppi immobiliari quando le parti non riescono a trovare un accordo. L'idea è quella di replicare quell'esperienza nella nostra città», ha affermato Liotto.
Quali sono i problemi più comuni
Gli esperti ritengono che la sua applicazione sarebbe una soluzione per attivare e ridurre il conflitto a Buenos Aires. Sarebbe molto appropriato lasciarlo registrato nei contratti di affitto, sia per abitazioni, uffici e locali commerciali.
Di solito ci sono i problemi principali nel settore immobiliare, dove a volte ci sono problemi dovuti a ritardi nei pagamenti, o dovuti a rotture nell'unità o nel consorzio (che a volte ritardano perché devono essere approvati in assemblea a meno che non si tratti di qualcosa di urgente), ed è difficile risolverli immediatamente.
Anche nelle nuove costruzioni è comune che si verifichino rotture da parte delle società di costruzioni che erigono edifici e alla fine causano danni alla proprietà annessa.
«Questo inizierà ad avere effetto a breve, speriamo che volontariamente tra le parti che stipulano l'accordo diventino consapevoli di quanto sia prezioso accettare arbitrati per il futuro ed evitare logoramenti e costi in questioni giudiziarie che possono essere aggirate «, ha concluso Iradi.
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