Cataluña sufrió menos la subida de alquileres gracias a la regulación de los precios de la ley de vivienda, pero perdió una de cada cinco ofertas de pisos

La regulación de los precios del alquiler tiene tanto defensores como detractores, aunque suelen ser los inquilinos los primeros y los propietarios los segundos. Existen numerosos estudios y literatura económica al respecto y la mayoría de las conclusiones terminan en que la regulación modera los precios para quien ya tiene contrato, pero reduce la oferta disponible. Esta es también la conclusión a la que llega la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) en su último informe, que analiza el comportamiento del mercado del primer trimestre de 2024 al cuarto trimestre de 2025.

El precio de los pisos en alquiler anunciados en Cataluña subió un 5,7% en este período, frente al 8,5% registrado en Madrid. Y la principal diferencia es que en el territorio catalán se ha aplicado el límite al alquiler previsto en la Ley 12/2023, la conocida ley de vivivienda, que permite declarar zonas de mercado residencial tensionado. Según el documento, esa contención de precios fue acompañada por una caída del 20,5% en los anuncios de alquiler disponibles en Cataluña, un retroceso que en la provincia de Barcelona alcanzó el 22,2%. En Madrid, en cambio, la oferta anunciada aumentó un 3,9% durante el mismo periodo.

Fedea subraya que estos datos corresponden a anuncios publicados en portales inmobiliarios, no al parque total de viviendas en alquiler. Esto significa que el indicador no permite precisar cuántas viviendas salieron de forma definitiva del mercado, se vendieron o pasaron a otras modalidades de arrendamiento, como el alquiler de temporada.

La norma, en vigor desde mayo de 2023, limita el precio de los nuevos contratos en las zonas declaradas tensionadas. Para los pequeños propietarios, la referencia es la renta del contrato anterior; para los grandes tenedores, se aplica un índice oficial. Cataluña concentra hasta ahora la mayor parte de los territorios donde se activó esta figura, lo que convierte a la comunidad en el principal caso de estudio del informe. Por contra, Isabel Díaz Ayuso se negó a aplicarla.

La caída de anuncios no se limita a Cataluña. En la Comunitat Valenciana y Andalucía, sin zonas tensionadas declaradas, la oferta publicada también descendió algo más del 10%. En el conjunto de España, al margen de Cataluña, el retroceso fue del 7%. El informe interpreta esta tendencia común como un indicio de que existen factores adicionales a la regulación que también influyen en la disponibilidad de alquileres, aunque considera que el contraste con Madrid resulta el más ilustrativo del efecto de la norma catalana.

El documento recoge, además, los resultados de estudios previos centrados en la regulación catalana de 2020, anterior a la ley estatal. El trabajo de Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú (2023), basado en contratos registrados y comparación entre municipios, calculó una caída de entre el 4% y el 6% en los precios de alquiler, sin detectar un descenso agregado de la oferta durante el periodo analizado. El estudio de Monràs y García-Montalvo (2025), en cambio, estimó una reducción cercana al 5% en los precios y del 10% en los nuevos contratos, concentrada sobre todo en las viviendas que antes se alquilaban más caras. Estos antecedentes refuerzan, según Fedea, la idea de que los controles de renta pueden moderar los precios anunciados.

Cada anuncio en Barcelona recibió más de cuatro veces los contactos que en Madrid

La menor oferta disponible se tradujo en una competencia más intensa entre quienes buscan vivienda. Durante los primeros diez días de publicación, cada anuncio de alquiler en Barcelona recibió una media de 462 contactos, frente a 103 en Madrid. El informe aclara que la comparación entre ambos mercados es descriptiva y que no permite establecer de forma definitiva una relación de causa y efecto entre la regulación, la caída de la oferta y el aumento de la demanda por vivienda.

El documento enmarca estos resultados dentro de un diagnóstico más amplio sobre el mercado de la vivienda en España, donde el Banco de España estima un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025. Para Fedea, la evaluación de las políticas de alquiler debe tener en cuenta tanto la evolución de los precios como la disponibilidad real de viviendas en las zonas con mayor presión de demanda.