La siguiente situación no es tan infrecuente: personas que alquilan sus viviendas como pisos turísticos sin la inscripción obligatoria en el registro autonómico correspondiente. Y cuando la comunidad las ‘pilla’, ¿qué puede hacer?
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 7 de octubre, endureció los controles sobre las plataformas de alquiler vacacional y fijó multas de hasta un millón de euros o el 2% de la facturación para quienes incumplan la cesión de datos a la administración. El texto también contempla un IVA del 10% para los alquileres turísticos de menos de 30 noches a partir del 1 de diciembre, y recargos de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para este tipo de viviendas desde enero de 2027. Y para los casos irregulares -es decir, cuando una vivienda de uso turístico no está inscrita en el registro de la comunidad autónoma correspondiente-, la legislación habilita dos caminos: la denuncia ante la administración turística y el acuerdo de la junta de vecinos.
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La obligación de inscripción varía según la comunidad autónoma. El registro estatal que exigía un número en el Registro de la Propiedad —el NRUA, vigente desde julio de 2025— fue anulado por el Tribunal Supremo en 2026, por lo que hoy el trámite obligatorio es exclusivamente el registro turístico de cada comunidad autónoma. También puede trasladarse la queja al ayuntamiento, que tiene competencias urbanísticas y puede intervenir si se incumplen ordenanzas municipales o si la actividad genera molestias a los vecinos.
Para sustentar la denuncia, resulta recomendable reunir pruebas documentales: la dirección exacta del inmueble, la identificación de los propietarios, capturas de los anuncios publicados en plataformas de alquiler y cualquier evidencia de ruidos u otras incidencias.
La reforma que cambió las reglas
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal, reformada por la Ley Orgánica 1/2025, exige que el propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico obtenga previamente la aprobación expresa de la comunidad. Aprobar, limitar, condicionar o prohibir esa actividad requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
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Con esa misma mayoría, la comunidad puede fijar cuotas especiales de gastos o un incremento de hasta el 20% en la participación de gastos comunes para las viviendas que se dediquen a esta actividad. En todos los casos, estos acuerdos no tienen efectos retroactivos: solo aplican a quienes inicien la actividad después de adoptado el acuerdo. El presidente de la comunidad o el administrador de fincas puede, además, requerir formalmente a los propietarios que cesen la actividad, con la advertencia de que, si persisten, el asunto se someterá a la junta para evaluar acciones legales.
Los estatutos redactados antes de la proliferación del alquiler vacacional también pueden servir como herramienta para frenarlo. La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife confirmó recientemente, en una sentencia ya firme, la prohibición de pisos turísticos en un edificio cuyos estatutos de 1997 no mencionaban explícitamente esta actividad, pero sí vetaban la “hospedería” y cualquier alteración del uso residencial de las viviendas. El tribunal equiparó el alquiler vacacional a la actividad de pensión, vetada en esos estatutos, y confirmó que destinar una vivienda a esa explotación constituye un cambio de destino prohibido.
La jurisprudencia aclara, sin embargo, que las prohibiciones sobre el uso de una vivienda deben interpretarse de forma restrictiva y constar de manera expresa en los estatutos, por lo que cada caso exige analizar la redacción concreta del reglamento comunitario.
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