Muchos propietarios creen que una vez que terminan de pagar su hipoteca, su vivienda queda automáticamente libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, no es así. Lo advierte la abogada especializada en propiedad intelectual y asesoría inmobiliaria Claudia Díez, en un vídeo publicado en su perfil de TikTok, @legalmente_chill, que se ha viralizado en los últimos días.
“¿Sabías que aunque termines de pagar tu hipoteca, tu vivienda sigue apareciendo como hipotecada en el registro?”, arranca la letrada. La razón es que el pago de la totalidad del préstamo no implica la cancelación registral de la hipoteca, un trámite imprescindible si se quiere vender el inmueble o contratar un nuevo crédito hipotecario sobre la misma propiedad.
La cancelación registral no la hace el banco por defecto, subraya Díez: es el titular del inmueble quien debe encargarse del procedimiento. ¿Cómo se hace? Lo primero es solicitar al banco un certificado de deuda cero, que acredite que el préstamo ha sido completamente abonado. Después, es necesario acudir a una notaría para firmar la escritura de cancelación de hipoteca.
Este documento debe ser presentado ante Hacienda para liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Aunque esta operación está exenta de pago, es obligatorio realizar el trámite para que el proceso siga adelante. El paso final es acudir al Registro de la Propiedad y presentar la escritura de cancelación. Solo entonces la vivienda dejará de aparecer como hipotecada en la nota simple registral.
Díez advierte que conviene no postergar este procedimiento. Las continuas fusiones bancarias, cierres de oficinas y cambios de marca pueden hacer que el expediente se extravíe o quede inaccesible durante semanas. “Si te esperas mucho, puede ser que te den el certificado al momento, o puede que tu expediente esté en el limbo y tarden uno o dos meses en dártelo”, explica. Este retraso puede complicar operaciones urgentes como una venta.
También aborda un caso frecuente: cuando se va a cancelar la hipoteca con el dinero procedente de la venta del inmueble. En ese supuesto, la cancelación registral puede realizarse en el mismo acto de firma de la compraventa en la notaría. Sin embargo, hay dos escenarios diferentes:
Si el comprador necesita financiación, su banco exigirá que la vivienda esté libre de cargas antes de conceder el préstamo. La gestoría del banco se encargará entonces de tramitar la cancelación, pero cobrará el coste al vendedor, ya que la hipoteca es suya.
Si el comprador no necesita hipoteca, sigue siendo el principal interesado en que la carga desaparezca. En este caso, lo recomendable es que el comprador retenga del precio de venta una pequeña cantidad que cubra el coste del trámite, para asegurarse de que se realiza correctamente.
La abogada concluye con un recordatorio claro: “Hay que pagar la hipoteca, sí. Pero el final de verdad es que el registro diga ‘libre de cargas’. No lo dejéis pasar”.