El precio del metro cuadrado en Buenos Aires mostró una dinámica ambivalente en el último semestre: subió 2% en dólares nominales pero cayó 10,7% en términos reales ajustados por inflación en moneda local. Así lo indica el último relevamiento del mercado inmobiliario de América Latina (RIAL), elaborado por el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella junto con Zonaprop.
Así, con un valor mediano de US$ 2.586 por metro cuadrado, Buenos Aires se ubicó como la cuarta ciudad más cara de la región, detrás de Montevideo (US$ 3.330), Ciudad de México (US$ 2.666) y Monterrey (US$ 2.592). La lista la completan San Pablo, Río de Janeiro, Lima y otras grandes urbes de América Latina. En el otro extremo, los precios más bajos se observaron en Quito (US$ 1.215), Rosario (US$ 1.614) y Córdoba (US$ 1.628).
El informe destaca que el relevamiento toma como base el precio pedido por el vendedor, obtenido de los avisos clasificados de propiedades publicados en los principales portales inmobiliarios del Grupo QuintoAndar —como Zonaprop, Inmuebles24 o Plusvalía—. Para asegurar la comparabilidad entre ciudades, se seleccionan barrios de clase media y media-alta, similares a los porteños Barrio Norte, Belgrano, Recoleta y Caballito.
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Además, los precios relevados son convertidos a dólares utilizando el tipo de cambio promedio del mes y, en el caso de Argentina, el tipo de cambio MEP, considerado una referencia libre y legal. Vale aclarar que el estudio fue realizado en marzo, antes de que el Gobierno eliminara el cepo y estableciera el esquema de bandas cambiarias. Para el análisis en moneda local real, se aplica un ajuste por la inflación minorista de cada país, mientras que el cálculo en dólares reales toma en cuenta la inflación de Estados Unidos.
Contraste entre monedas
El informe pone de relieve una dinámica recurrente en economías de alta inflación como la argentina: mientras que en dólares los valores pueden mantenerse estables o incluso subir levemente, en moneda local ajustada por inflación pueden evidenciar caídas significativas. A nivel regional, los precios subieron en promedio 1% en dólares nominales, pero bajaron 0,4% en dólares reales y 2,2% en moneda local real. En el caso argentino, la depreciación del valor de las propiedades es aún más marcada: Rosario mostró una baja de 8,5% y Córdoba, de 6,6%, en moneda local real.
El RIAL también analiza la distribución de precios dentro de cada ciudad, presentando las diferencias entre percentiles. Así, no solo se observa el valor mediano, sino también los precios más bajos y más altos que coexisten en los distintos barrios. En Buenos Aires, la brecha entre el percentil 25 y el 75 es significativa, reflejando una heterogeneidad dentro del mismo mercado.
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La muestra considera únicamente unidades de 1 y 2 dormitorios, con superficies entre 20 y 100 m² y valores entre US$ 10.000 y US$ 300.000. Se excluyen monoambientes y propiedades de lujo o atípicas, con el fin de captar el segmento más representativo de la demanda residencial urbana media.
El relevamiento se publica dos veces al año, en marzo y septiembre, y busca proveer una herramienta comparable y homogénea que permita seguir la evolución del mercado inmobiliario en América Latina.
Un mercado en transformación
La caída en términos reales de los precios en Buenos Aires ocurre en un contexto de alta inflación y fuerte contracción del crédito hipotecario, lo que impacta directamente en la capacidad de compra de la población. Al mismo tiempo, la estabilidad de los valores en dólares sugiere una dolarización persistente del mercado inmobiliario, con vendedores que continúan fijando precios en moneda dura pese a la debilidad de la demanda interna.
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En comparación con otras ciudades de la región, el informe señala que Montevideo mostró una caída del 3,6% en dólares nominales, mientras que Córdoba lideró las subas con un alza del 6,5%, seguida por Rosario (4,3%) y Ciudad de Panamá (2,5%). Estos movimientos reflejan particularidades locales y condiciones macroeconómicas diferentes, aunque la tendencia general en América Latina fue de estancamiento o leve caída real de los precios.