Tras diez meses de calma, los alquileres en el conurbano subieron otra vez por encima de la inflación

De acuerdo con un relevamiento privado, los precios de los alquileres de departamentos en el Gran Buenos Aires (GBA) volvieron a subir por encima de la inflación luego de 10 meses de calma. Aunque el aumento es leve, en el primer bimestre de 2025 acumularon 9,8% de incremento y superan la inflación del mismo período en 4,3 puntos porcentuales.

Así lo confirmó Zonaprop, que también indicó que el precio medio de los alquileres en GBA oeste-sur subió un 5,2% en febrero, mientras que el incremento fue del 3,9% en GBA norte.

El alquiler de un departamento de dos ambientes se ubica en $448.971, mientras que uno de tres ambientes asciende a $604.954 por mes.

En comparación, los valores en GBA oeste-sur son un 20% más bajos que en GBA norte ($563.728) y un 23% inferiores a los de CABA ($586.791).

Causas del ascenso

Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, destacó que el aumento en los precios de los alquileres por encima de la inflación responde a varios factores. Entre ellos, señaló el impacto del incremento en los costos que deben asumir los propietarios, así como una mayor formalización del mercado.

“Poco a poco, el mercado de alquileres se formaliza y eso implica costos importantes para los propietarios. Al blanquear propiedades, se debe definir si su uso es para vivienda o renta, lo que condujo a que varios alquileres aumenten levemente por encima de la inflación”, explicó.

En cuanto a la oferta, Salaya Romera indicó que sigue activa, aunque estabilizada en un nivel levemente inferior. “Hay menos entregas de obra porque la construcción se frenó o ralentizó por los fuertes aumentos de costos. Esto redujo la oferta, especialmente en Vicente López y Olivos, que hoy tiene los alquileres más caros de Buenos Aires”, detalló.

Estas zonas tuvieron un incremento fuerte en la oferta tras una flexibilización en las condiciones de locación, pero esa disponibilidad se absorbió y actualmente se mantiene estable.

Respecto a los valores, señaló que en Vicente López y Olivos existen tres franjas bien definidas: entre Maipú y Panamericana, entre Maipú y Libertador, y desde Libertador hasta el río. “En la primera zona, un dos ambientes ronda los $490.000, en la segunda oscila entre $735.000 y $800.000, y en la tercera, donde hay visuales al río, puede llegar hasta $1.200.000 mensuales”.

Para los tres ambientes, los valores van de $570.000 a $670.000 en la primera franja, entre $850.000 y $1.100.000 en la segunda, y de $1.100.000 a $2.000.000 en la tercera, especialmente en propiedades con vistas privilegiadas al puerto de Olivos o Vicente López”, precisó Salaya Romera.

Zona Sur

Fernando Belvedere, de EFEBE Propiedades, explicó que el aumento en los valores de los alquileres entre Avellaneda y Lanús no se debe a subas en las propiedades ya publicadas, sino a que las nuevas unidades ingresan al mercado con precios más altos. “No es que los valores de los alquileres existentes suban, sino que las propiedades que se ponen en alquiler ahora lo hacen a valores superiores a los anteriores”, detalló.

Sobre la oferta, precisó que se mantiene activa y que el principal cambio se observa en la demanda. “La cantidad de propiedades disponibles no varió demasiado, pero sí la cantidad de interesados. Hoy estamos en contacto con varias familias que ven en los créditos inmobiliarios una opción más viable, algo que está ligado a la baja de la inflación”, sostuvo.

Respecto a los valores, indicó que en la actualidad un departamento de dos ambientes en la zona ronda los $350.000 mensuales, mientras que uno de tres ambientes se ubica en torno a los $600.000 por mes.

Los más caros y los más baratos

Entre los barrios con alquileres más elevados en GBA oeste-sur, Santos Lugares lidera el ranking con un precio medio de $539.480 mensuales, seguido por Sáenz Peña ($532.243) y Castelar ($529.749).

En contraste, Gregorio de Laferrere presenta la oferta más accesible, con un valor de $335.216 mensuales, seguido por Paso del Rey ($346.873 pesos) y La Tablada ($368.002).

En GBA norte, los alquileres acumularon un alza del 7,6% en lo que va del año. Un departamento de tres ambientes asciende a $738.741 por mes, según Zonaprop.

Mercado de compra venta: los precios continúan en alza

Los valores de venta en GBA oeste-sur subieron un 0,3% en febrero y acumulan un leve incremento del 0,5% en 2025, según el análisis. El precio del metro cuadrado se ubica en USD 1.613, un 18,3% por debajo del máximo registrado en julio de 2019 (USD 2.779 por m2).

Comprar en esta zona es un 29% más barato que en GBA norte (USD 2.260 por m2) y un 32% más económico que en CABA (USD 2.370 por m2).

El valor promedio de un departamento de dos ambientes es de USD 81.098, mientras que uno de tres ambientes se comercializa en 116.357 dólares. Tristán Suárez encabeza la lista de los barrios más caros con un precio medio de USD 2.774 por m2, seguido por Don Bosco (USD 2.539 por m2) y Villa Udaondo (USD 2.472 por m2).

En el otro extremo, San José registra los valores más bajos con USD 437 por m2, seguido por Don Orione (USD 633) e Ingeniero Budge (USD 737 por m2).

En GBA norte, los precios de venta subieron un 0,7% en febrero y el metro cuadrado se ubica en 2.260 dólares. En el primer bimestre del año, los valores aumentaron un 1,3% y desde noviembre de 2023 acumulan un alza del 4,6 por ciento.

Un departamento de dos ambientes y 50 m2 cuesta en promedio USD 111.716, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los 168.067 dólares.

Los barrios más caros de GBA norte son Vicente López (USD 3.347 por m2), La Lucila (USD 3.322 por m2) y Olivos (USD 2.999 por m2).

En el otro extremo, Barrio Infico es la zona más accesible con un valor promedio de USD 921 dólares por m2, seguido por Grand Bourg (USD 947 por m2) y José C. Paz oeste (USD 976 por m2).