¿Por qué el mercado inmobiliario porteño sigue activo para operaciones de menos de USD 100.000?

El mercado inmobiliario en Argentina mantiene señales de recuperación tras un período de más de 5 años de crisis. Según un informe privado, las oportunidades para adquirir propiedades por debajo de los USD 100.000 aún persisten y se espera que los próximos meses traigan dinámicas favorables para este segmento.

Radar Inmobiliario, trabajo que realiza Fabián Achával Propiedades, calculó que en 2025 el número de operaciones podria aumentar un 30%, impulsado principalmente por los créditos hipotecarios, el blanqueo y -eventualmente- la eliminación del cepo cambiario.

“La estabilidad macroeconómica será fundamental para sostener este crecimiento”, afirmó a Infobae Fabián Achával, CEO de la compañía.

Uno de los aspectos clave detrás de la dinámica actual es la fluctuante oferta de inmuebles destacó el trabajo.

En la ciudad de Buenos Aires hay unos 103.000 inmuebles en venta (de los cuales cerca de 70.000 son departamentos), un 35,6% menos que los 160.000 disponibles en mayo de 2022 cuando treparon al nivel histórico, pues debido a la ley de alquileres derogada por el actual gobierno los propietarios no se atrevían a ofrecerlos en locación.

Según datos de Zonaprop, en diciembre se registró una caída del 1,6% mensual en la oferta, mientras que en términos interanuales la baja fue del 5,1 por ciento. Por su parte, Argenprop documentó una situación similar, con un incremento mensual del 1,4%, aunque una disminución del 11,3% en comparación con el mismo período de 2023. Estos números marcan un contraste con el nivel récord alcanzado en 2022, que vio una retracción del 41,3 por ciento.

La menor disponibilidad comprimió los tiempos de absorción del mercado.

“En diciembre, el tiempo promedio para vender propiedades se redujo a 1,5 años, una disminución significativa respecto al escenario previo”, señaló Achával. Este ritmo más acelerado fue favorecido por la estabilización cambiaria durante el gobierno de Javier Milei, que además anunció medidas que fortalecerían el rubro inmobiliario, como la eliminación del cepo cambiario.

Precios: tendencia al alza y por segmentos

Los valores de publicación muestran una tendencia creciente desde hace más de un año. Zonaprop acumuló 18 meses consecutivos de incrementos mensuales (en dólares), mientras que Mercado Libre registró un aumento interanual del 10,4% en diciembre.

Achával puntualizó: “Los emprendimientos y unidades en pozo lideran este aumento, con variaciones interanuales del 17,8% y del 11,3% respectivamente”.

Además, en los incrementos debe sumarse el impacto directo de los costos de construcción al alza (un 150% interanual en pesos) y la apreciación del tipo de cambio.

Sin embargo, la dinámica varía según el tipo de propiedad y su valor. En los departamentos de hasta USD 100.000, las subas son más significativas debido a la alta demanda acumulada. En cambio, las propiedades usadas registra un aumento más moderado, 5,3% interanual.

Según Achával, “debemos esperar una consolidación mayor de este segmento en 2025 a medida que el mercado de créditos hipotecarios gane protagonismo”.

La reactivación mediante hipotecas

Los créditos UVA ofrecidos desde 2024 revitalizaron el sector, alcanzaron 1.130 escrituras en Buenos Aires con una suba interanual del asombroso 527,8%, según Radar Inmobiliario.

Este tipo de financiamiento explica ya un 15% del total de operaciones, aunque aún está lejos de las cifras experimentadas durante la era Macri, cuando llegaron al 35% en promedio.

Achával consideró que el aumento del poder adquisitivo medido en dólares será clave para extender este impacto en 2025. “El salario en dólares aumentó fuertemente este último año, y esperamos que más familias puedan aprovechar esta herramienta”.

Proyecciones y factores a considerar en 2025

El panorama para los próximos meses apunta a una recuperación sólida, siempre que se mantengan ciertas condiciones clave. Por un lado, los analistas concuerdan en que la demanda estará respaldada por el desarrollo de nuevos instrumentos de financiamiento y políticas macroeconómicas estables.

“La recuperación del salario en dólares, un mayor acceso a créditos hipotecarios y la posible eliminación del cepo cambiarán positivamente el juego para el mercado inmobiliario”, enfatizó Achával.

En cuanto a la oferta, se espera que esta continúe ajustándose a la creciente demanda.

Según Argenprop, el stock de inmuebles aún es un 38% superior al boom de créditos hipotecarios de 2017, una reserva que podría equilibrar la presión inflacionaria sobre los precios, al menos a corto plazo. A mediano plazo, la convergencia hacia los niveles históricos de la era Macri podría implicar una reducción del 37% adicional en comparación con las cifras actuales.

La implementación de hipotecas divisibles (que permitirán comprar unidades en pozo) y medidas orientadas al sector de los nuevos desarrollos tampoco debe pasarse por alto, ya que se perfilan como motores adicionales para la colocación de propiedades en el mercado.

“Estas iniciativas van a darle un empujón importante al sector de emprendimientos inmobiliarios”, concluyó Achával, quien también destacó la relevancia de controlar la inflación y lograr una unificación cambiaria efectiva.