En un mercado inmobiliario distinto, con operaciones que se recuperan a niveles de 2017 (entre CABA y provincia de Buenos Aires se vendieron 28.000 viviendas en diciembre último, de las cuales un 15% fueron con el apalancamiento crediticio) y con el crédito hipotecario como una opción viable, no faltan propietarios que buscan vender y en algunos casos deben hacerlo aun cuando sus inmuebles están gravados con hipotecas.
¿Es posible vender una propiedad en estas condiciones? ¿Qué aspectos legales deben considerarse en el proceso?
Esta operación es legalmente posible, pero presenta desafíos y detalles específicos que las partes involucradas deben atender de manera meticulosa para garantizar una transacción segura y regulada, que se detallan a continuación.
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Pasos legales para transferir una hipoteca
De acuerdo con lo informado desde el sector, vender una propiedad sujeta a una hipoteca necesita la conformidad del acreedor hipotecario, como podría ser un banco u otra entidad financiera. Este paso es crucial para evitar problemas como la responsabilidad residual del vendedor.
Pablo Pirovano, especialista en derecho hipotecario y socio en Pasbba Abogados, explicó a Infobae que “el propietario deberá contar con la conformidad del acreedor hipotecario para dejar de ser deudor del crédito tomado con esa garantía”.
Sin embargo, añadió que existe un escenario alternativo: vender la propiedad sin esta conformidad, pero el vendedor seguirá respondiendo por el crédito en caso de problemas.
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En este proceso, entra en juego también el análisis de solvencia del comprador, una evaluación que el acreedor debe realizar si planea autorizar la transferencia del crédito hipotecario al nuevo propietario, como señaló Bibiana Varela Guijarro, abogada y corredora inmobiliaria: “El acreedor verifica la capacidad económica del comprador antes de permitir la cesión del crédito”.
El acreedor debe evaluar la capacidad de pago del nuevo deudor, exigiéndole el cumplimiento de los mismos requisitos que debió acreditar el comprador original para acceder al crédito”, explicó.
Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho Inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que, “entre los aspectos que se analizan, se ponderan los ingresos del comprador —y, en algunos casos, los del grupo familiar—, su edad, antecedentes crediticios, informes del Banco Central y de consultoras de evaluación de riesgos”.
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Así como eventuales antecedentes penales. “Los requisitos varían según la entidad financiera, banco o prestamista particular que otorgó el crédito”, aclaró Abatti (h.).
Factores legales y contractuales
Un aspecto vital al realizar este tipo de operaciones es la revisión de las condiciones establecidas en la escritura hipotecaria. Muchas veces, estas incluyen cláusulas que prohíben la venta sin autorización del acreedor.
En caso de incumplimiento, el banco estaría en su derecho de iniciar procedimientos legales contra el vendedor. De hecho, Pirovano advirtió que “el acreedor podría denunciar el incumplimiento del deudor si existen cláusulas que prohíben la enajenación”.
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En estas situaciones, asesorarse con un abogado especializado resulta indispensable, no solo para darle seguimiento a las condiciones del contrato, sino también para verificar el estado actual de la hipoteca.
“Es importante tramitar informes de dominio e inhibiciones del vendedor para garantizar que la hipoteca esté al día y no se encuentre en ejecución judicial”, destacó Pirovano.
Simultáneos: compra-venta y cancelación
Otro modelo de resolución común en estos casos es la cancelación simultánea de la hipoteca al momento de la venta del inmueble.
Varela Guijarro indicó que “estas operaciones requieren la intervención tanto de los escribanos de las partes como del acreedor hipotecario”.
En esta dinámica, el proceso generalmente sigue esta lógica: el dinero de la transacción se destina primero a liquidar la deuda hipotecaria y los gastos asociados; lo que quede será el saldo que reciba el vendedor. Esto puede incluir incluso penalidades por pago anticipado, según los términos del contrato.
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Una opción alternativa podría involucrar al comprador solicitando un nuevo crédito hipotecario para financiar la adquisición del inmueble. En esos casos, el rol del escribano toma aún más relevancia, ya que será el responsable de gestionar tanto la escritura traslativa del dominio como la instrumentación de la hipoteca en la misma operación.
Consultas frecuentes y medidas preventivas
Tanto vendedores como compradores recurrentemente tienen dudas específicas en este tipo de transacciones.
Abatti (h.) destacó que una de las preguntas más habituales es si “el comprador puede asumir la hipoteca existente y sustituir al vendedor como deudor hipotecario”.
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Esta situación depende enteramente de la autorización del acreedor hipotecario, quien evaluará si la operación cumple con sus criterios de solvencia financiera.
Por otro lado, los compradores deben asegurarse de que la información suministrada sobre la deuda esté actualizada, contemplando no solo el capital, sino también los intereses acumulados, honorarios legales y cualquier gasto judicial derivado.
Es fundamental que estos datos sean verificados legalmente para evitar sorpresas en el futuro.
Operaciones de compra venta de inmuebles hipotecados suelen requerir más tiempo y atención a los detalles técnicos y legales que una transacción convencional.
“Estas operatorias demandan mayor coordinación, debido a las condiciones contractuales que deben cumplirse simultáneamente”, concluyó Varela Guijarro.