Un récord sin antecedentes en el mercado inmobiliario: ¿por qué hay más de 7.000 terrenos en venta en Buenos Aires?

Dentro de un mercado inmobiliario al que le cuesta reaccionar favorablemente desde hace un buen tiempo hay un tipo de inmueble que resiste mejor su valuación que otros. Hasta se potenció en interés: se trata de los terrenos. Actualmente hay más de 7.000 en venta en distintos barrios porteños, algo casi sin antecedentes, todo un récord para el Real Estate de la capital argentina.

Históricamente había medio terreno en venta por cada obra activa. Hoy hay 2 lotes en venta por cada obra activa informaron desde el segmento. En 2017 había 1.500 terrenos en venta ahora esa cifra se cuadruplicó y puede llegar a quintuplicarse a futuro.

“La justificación del porqué en CABA creció el número de terrenos en venta se sostiene en el nuevo Código Urbanístico (CUR) que permitió que más lotes tengan capacidad constructiva para hacer un desarrollo inmobiliario. Hay que destacar que en el anterior cepo al dólar (entre 2011 y 2015) esta relación de terrenos sobre obras activas no cambió. Solo se modificó ahora al incorporarse más terrenos por la reforma que se aplicó al CUR desde el Gobierno porteño”, explicó a Infobae Alan Schachter, especialista en código urbanístico y asesor inmobiliario.

Lograron sostener mejor sus cotizaciones en comparación con los departamentos (hay una sobre oferta de 156.000 unidades en Buenos Aires) y desde 2018 a la fecha cayeron un 30% en comparación con las viviendas cuya baja oscila en el 40%, un desmoronamiento que empieza a parecerse con lo registrado en 2001, cuando se atravesó una de las peores crisis económicas de nuestro país.

Gonzalo Bustos, de la consultora FOT Libre, dijo a Infobae que “hay tres fenómenos que explican la menor disminución de los valores de los terrenos vs las viviendas: 1) el menor costo de la construcción debido al tipo de cambio; 2) se potenció el canje inmobiliario donde constructoras canjean tierra con los propietarios de ellas a cambio de metros cuadrados una vez concluida la obra, y 3) la demanda se mantuvo activa aún durante los peores momentos, inclusive durante la época de restricciones por la pandemia. Esto permitió defender mejor los valores de venta de las parcelas respecto de las viviendas”.

El segmento terrenos está bien activo. Los más solicitados son aquellos con una escala que va desde los 1.000 a los 3.000 m2 vendibles. El 85% de las operaciones se hacen bajo la modalidad de canje inmobiliario.

“Hay dos tipos de operaciones con canje por m2. Están aquellas en las que el desarrollador entrega, a cambio del terreno, unidades a construirse en la misma obra (m2 de pozo). Generalmente se entregan entre un 20% y 25% de los m2 vendibles a construirse en el terreno. La otra opción es otorgar, en canje por el lote, unidades a estrenar terminadas o próximas a terminar en otras ubicaciones. En algunos casos se efectúan operaciones que contemplan un mix de ambas opciones”, detalló Bustos.

Desde el Real Estate informaron que las condiciones y las formas de pago cambiaron. Sobran m2 construidos y falta plata (liquidez). En el ultimo tiempo se autorizaron 4,5 millones de m2 cuando el promedio para edificar viviendas era de 1,5 millones hasta 2021.

Schachter, aclaró que “esto hace que en la forma de pago actual predomine el canje por m2 terminados o a futuro. Esta es la mejor forma para que el desarrollador financieramente pueda hacer la operación y para que el dueño del terreno pueda recibir más valor. En el caso que la oferta sea toda en efectivo, va a ser muy agresiva. Por poner un ejemplo: en una zona donde un m2 terminado efectivamente se vende en USD 3.000 el desarrollador pagaría menos que un 20% de incidencia, es decir USD 600 de incidencia por cada m2 que se pueda construir”.

Las zonas más caras de Buenos Aires (donde el valor de incidencia por m2 está expresado en dólares) son las siguientes:

1-Recoleta, 700 dólares.

2-Belgrano, 650 dólares.

3-Palermo, 650 dólares.

4-Villa Urquiza, 600 dólares.

En las zonas medias, son los que se detallan a continuación:

1-Colegiales, 550 dólares.

2-Núñez, 550 dólares.

3-Caballito, 500 dólares.

4-Coghlan, 500 dólares.

Bustos, amplió que “se registra una constante histórica y los barrios más demandados continúan siendo los que forman parte del corredor norte (Recoleta, Palermo y Belgrano). A estos se suman los barrios linderos como Colegiales, Coghlan y Urquiza. Dos zonas registran un ascenso en la demanda de los desarrolladores: Villa Crespo donde se pagan valores de incidencia por m2 que rondan los USD 400 y Chacarita, donde el precio es de USD 450 por m2″.

También crecieron en interés Saavedra, Villa del Parque, Villa Devoto y Barracas, entre otros.

Expertos coinciden en que hubo mucha actividad en el mercado de terrenos en este ultimo trimestre. El desarrollador es optimista por naturaleza y este inmueble es su materia prima para poder seguir construyendo. Eso impulsa que muchos dueños de lotes o casonas las publiquen en venta.

Se mantiene una demanda razonable dentro de una macroeconomía frágil con indicadores negativos.

Si bien es cierto que el costo de construcción viene subiendo y el de venta sigue estancado o bajando, todavía sigue siendo negocio desarrollar.

“El precio de oferta, demanda y forma de pago se está encontrando y eso hace que sigue habiendo actividad. En cuanto al mercado inmobiliario en general vislumbro un año muy marcado por lo electoral. Los precios de viviendas en venta podrían bajar un poco más. A favor observamos un repunte en la cantidad de operaciones de compra venta”, concluyó Schachter”.

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