Hasta septiembre se realizaron 3.161 escrituras de acuerdo con lo relevado por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, que representan un ascenso del 15,6% en 2022. El total acumulado fue de 23.157, y si bien es un avance dentro de un golpeado mercado inmobiliario, aún existen dudas por lo que vendrá.
La pregunta que se hacen los protagonistas del Real Estate es la siguiente: ¿es un repunte real o una mejoría estacional? Desde Radar Inmobiliario sostienen que todavía es demasiado temprano como para vaticinar una recuperación del sector, especialmente cuando el nivel de operaciones se encuentra aún un 8% debajo de los valores de 2019 y de las crisis económicas más profundas del país.
Fabián Achával, quien elabora el informe y experto del segmento, destacó a Infobae que “por el momento vemos un repunte del nivel de operaciones que es normal que suceda en la segunda parte del año. Algunos indicadores han mejorado, como la reducción en oferta de inmuebles o el aumento de las búsquedas en los portales, pero aún es demasiado prematuro para hablar de reactivación total”.
Según el relevamiento, en septiembre la oferta de inmuebles se mantuvo en niveles cercanos a máximos en Buenos Aires; sin embargo, se presentó la primera caída interanual en casi tres años (toda una novedad). El stock disponible en Zonaprop promedió los 116.395 departamentos (-1,4% interanual y -1,9% respecto de agosto), mientras que en Argenprop se mantuvo el promedio de 85.000 unidades del mes anterior (-1,4% interananual).
El stock total de inmuebles se encuentra supera las 162.000 unidades y sólo se vendió 1,9% de lo ofertado durante agosto.
Al nivel actual de demanda y debido al exceso de oferta se requieren 4,8 años para absorber la totalidad de inmuebles en venta hoy, cuando el promedio histórico era de dos años.
El piso no se toca
Los valores de publicación de los inmuebles continuaron mostrando caídas interanuales. De acuerdo a Reporte Inmobiliario en agosto los valores de publicación cayeron un 5,9% interanual, acumulando 5 trimestres consecutivos de bajas. Por su parte, los datos de Zonaprop para el mes de agosto mostraron una reducción del 6,6% interanual y del 0,5% a nivel mensual. En la clasificación por segmento de los datos de este portal, los valores de los departamentos usados se redujeron en 8% respecto de agosto de 2021 y encabezan la baja a nivel general; la caída en ese segmento sigue duplicando la de los inmuebles a estrenar y en pozo.
Sobre si los precios seguirían bajando o estarían cerca del piso, Achával, comentó lo siguiente: “en ausencia de un nuevo cisne negro, como fueron en su momento la pandemia, los saltos abruptos de brecha cambiaria y la guerra en Ucrania, los precios de cierre deberían empezar a estabilizarse. Pero no esperamos un repunte, dado que los años electorales, hay usualmente mayor volatilidad del dólar y postergación de las decisiones de compra”.
Desde el sector argumentan que persiste la caída de los valores de publicación de los inmuebles que ya conforman stock vigente, como también en los nuevos que se suman al mercado; en septiembre la brecha promedio de los últimos 3 meses entre los valores de estos últimos descendió al 7%; y según estimaciones se observa mes a mes cómo quien está necesitado de vender aplica un descenso mayor en la publicación del mismo inmueble.
“Quitas agresivas ya no se observan, pero sí ajustes. Solo acepta una baja muy grande en el precio final quien de manera urgente debe vender su propiedad. Mucha gente que se fue del país ofrece sus unidades y termina convalidando más de un 5% en la quita del precio”, dijo a Infobae un martillero que opera en la zona de Palermo.
Aprovechar el momento
Desde el segmento hablan de zona de oportunidades, y que es un buen momento para comprar por muchas razones, sobre todo para quien tiene dólares en mano.
En primer lugar porque los precios han caído fuertemente (35% desde 2019 con datos del Registro de Operaciones Inmobiliarias, ROI).
“Pero además la oferta es tan grande que es normal encontrar muchas opciones en un mismo edificio y tener tanta variedad es central a la hora de tomar una decisión tan importante como la compra de un inmueble. Esto ha pasado muy pocas veces en la historia. Además es tan grande la dispersión de precios que pueden encontrar verdaderas oportunidades, incluso por debajo del valor de mercado”, dijo Achával.
Otro síntoma pero negativo es que desde 2018 se vienen acumulando inmuebles en la oferta que están fuera de precio. Desde Radar Inmobiliario estiman que el 70% de lo ofertado se encuentra en esa condición. Esta configuración de mercado hace que cualquier interpretación relacionada con los valores promedio de publicación del stock sea sesgada.
Una inmobiliaria de Belgrano y Saavedra, dijo a Infobae que empieza a pasar que “lo que no está en precio no lo tomamos, si el dueño no está al tanto de lo que ocurre en el mercado inmobiliario actual no podemos hacer acciones de venta por su propiedad. Se atraviesa un momento de incertidumbre, y como profesionales debemos aportar nuestra visión para tener éxito en un lapso de tiempo prudencial. Sabiendo que sin crédito hipotecario flexible es más complejo vender”.
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