En la Argentina, el déficit habitacional existente debiera estar a la cabeza de las preocupaciones gubernamentales. La falta de vivienda acarrea desórdenes sociales, ya que lo habitacional no es sólo una cuestión técnica. Una familia sin casa sufre una inestabilidad que se traslada a los vínculos. Las familias desmembradas generan hijos con dificultades. Y esos hijos conforman nuestra sociedad.
No es propósito de esta columna criticar las medidas tomadas frente al brote de Covid-19. Existen datos y razones con los que no contamos y que no nos permiten hacer un juicio fundado. Sí podemos señalar que cada día que pasa genera, a la par, la incapacidad de alimentar a la familia y de satisfacer sus necesidades elementales. Dios quiera que esta necesidad de estar “protegidos” termine pronto. Para cuando ello suceda –o para que ello suceda–, van algunos datos sobre el sector del desarrollo inmobiliario.
En una Argentina sin crédito, la actividad del desarrollo inmobiliario es inversión privada genuina. Pocos rubros generan de forma tan rápida y directa, tanto empleo y tan diverso. Mano de obra intensiva, calificada o básica, a gran escala o en iniciativas más modestas que contratan servicios, arquitectos, ingenieros, proyectistas, agrimensores, contadores, abogados, martilleros públicos, escribanos, asociaciones y colegios profesionales, universidades y entidades académicas.
El desarrollo agrega valor a la tierra y supone mayor tributación a nivel municipal y provincial, que se suma a los ingresos que genera por derechos de construcción.
Por otra parte, existe una gran cantidad de otras empresas, emprendedores y profesionales, que necesitan que los desarrollos generen las condiciones para su existencia, integrándolos en sus diseños.
En otro plano, en una Argentina que carece de moneda, los inmuebles constituyen refugio para los ahorros.
La CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos) facilitó una matriz de inversión y empleo para un informe económico titulado “Impacto Económico de la actividad de desarrollo inmobiliario”, que elaboró en 2019 Sebastián Auguste, doctor en Economía y director de los programas de MBA de la Universidad Torcuato Di Tella. Del informe surge que sólo en la provincia de Buenos Aires, se generaron 22.330 puestos de trabajo sobre un total de 81 emprendimientos en curso. Ese número asciende a 229.965 cuando se incluyen a los empleos indirectos. El potencial de inversión asciende a la astronómica cifra de USD 7.055.208.264, para construir 5.481.601 metros cuadrados en 14.564 viviendas y 26.542 lotes.
Cualquier incentivo al desarrollo y a la construcción haría que el sector impulse la economía y mejore la calidad de vida de amplios sectores de la población. Aquí van algunos posibles, bastante obvios y que requerirán un estudio detallado:
- Los municipios: resignando los derechos de obra y otros costos asociados a las subdivisiones.
- Las provincias: reduciendo o postergando impuestos que gravan los inmuebles
- La Nación: eximiendo del IVA, reduciendo o eximiendo el impuesto a los bienes personales o de las ganancias por la primera venta.
Sin algunas de estas medidas la recaudación por esos conceptos será insignificante puesto que los “hechos imponibles” sencillamente no existirán. Es el Estado quien tiene la obligación de fijar políticas de incentivos y promoción. Tal vez algo bueno pueda sacarse de esta coyuntura y aprovechemos la oportunidad para repensar qué es lo que está haciendo falta para resolver el déficit habitacional, brindar a las familias la estabilidad de la que muchas carecen, sentando las bases para revertir los problemas asociados al estancamiento que vive el sector.
El autor es abogado y socio fundador de Eidico