Las propiedades horizontales en Colombia enfrentan un nuevo reto fiscal que podría alterar significativamente su gestión financiera. De acuerdo con la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian), los conjuntos residenciales que generen ingresos mediante el alquiler de espacios comunes, como los parqueaderos, estarán sujetos al pago del Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA).
Según la dirección, la medida, que busca regular una práctica extendida en el país, redefine el uso de estos ingresos como una actividad económica, dejando de considerarlos como contribuciones al mantenimiento de las copropiedades.
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La normativa se fundamenta en el artículo 462 del Estatuto Tributario, que clasifica el arrendamiento de parqueaderos en propiedades horizontales como una actividad comercial.
Lo anterior implica que los ingresos obtenidos por esta vía estarán gravados con el IVA, afectando tanto a los cobros realizados a visitantes como al alquiler de espacios a terceros; sin embargo, la entidad también señaló que existen excepciones específicas que podrían eximir a algunas copropiedades de esta obligación tributaria.
Impacto en las finanzas de las propiedades horizontales
La decisión de gravar con IVA el alquiler de parqueaderos podría tener consecuencias significativas para las finanzas de los conjuntos residenciales.
Según detalló la Dian, muchas propiedades horizontales han utilizado históricamente los ingresos provenientes de estas actividades para cubrir gastos comunes o realizar mejoras en las instalaciones, pero con la nueva obligación fiscal, estos ingresos se reducirán, lo que podría derivar en un aumento de las cuotas de administración para compensar la diferencia.
Además, la implementación de esta medida conlleva costos adicionales relacionados con la actualización del Registro Único Tributario (RUT) y la adopción de sistemas de facturación electrónica.
Esas exigencias representan un desafío particular para las copropiedades que no cuentan con los recursos o la infraestructura necesaria para cumplir con los nuevos requisitos.
Por tal motivo, la Dian subrayó la importancia de que las propiedades horizontales adopten medidas proactivas para garantizar el cumplimiento de la normativa y evitar sanciones económicas.
Excepciones al pago del IVA en parqueaderos
A pesar de la obligatoriedad general del IVA en el alquiler de parqueaderos, la entidad aclaró que existen casos específicos en los que esta actividad no estará sujeta al impuesto. Según el descriptor 1.5 del Concepto Unificado 001 de 2003, el IVA se aplica dependiendo de la naturaleza de la actividad económica.
En este sentido, si el uso de los parqueaderos está incluido dentro de la cuota de administración y es exclusivo para los residentes, siempre que esto esté estipulado en el reglamento interno de la copropiedad, no se generará la obligación de recaudar el impuesto.
Por lo tanto, para determinar si una copropiedad cumple con estas condiciones, un funcionario de la Dian será el encargado de verificar los documentos internos del conjunto residencial y analizar la finalidad del uso de los espacios.
Solo si se constata que el arrendamiento responde a una función interna y no lucrativa, podrá declararse como exento del IVA.
Requisitos administrativos: actualización del RUT
La implementación de esta medida no solo implica el pago del IVA, también una serie de ajustes administrativos obligatorios para las propiedades horizontales.
Según indicó la entidad, las copropiedades deberán actualizar su RUT, un requisito indispensable para formalizar su actividad económica ante la entidad; asimismo, estarán obligadas a implementar un sistema de facturación electrónica, en cumplimiento con las disposiciones legales vigentes en Colombia.
El incumplimiento de estas obligaciones podría derivar en sanciones económicas significativas, por lo que la Dian advirtió que las propiedades horizontales que no se ajusten a la normativa podrían enfrentar multas y otras medidas administrativas. Dicho escenario obliga a los conjuntos residenciales a revisar sus prácticas actuales y adoptar medidas que aseguren el cumplimiento de las nuevas exigencias fiscales.
Ante este panorama, la dirección instó a las propiedades horizontales a tomar medidas inmediatas para adaptarse a las nuevas disposiciones, por lo que la entidad recomendó realizar una revisión exhaustiva de las prácticas actuales de las copropiedades y asegurarse de que cumplen con los requisitos establecidos en el Estatuto Tributario.
Eso incluye no solo el pago del IVA, también la correcta actualización del RUT y la implementación de un sistema de facturación electrónica.
Igualmente, la Dian enfatizó que las copropiedades deben comprender que el alquiler de parqueaderos no puede considerarse como una simple contribución al mantenimiento del conjunto, sino como una actividad económica que genera ingresos adicionales.