Buscan limitar la altura de las construcciones en la Ciudad de Buenos Aires

Con el boom de créditos hipotecarios como marco, la Ciudad de Buenos Aires discute, por estos días, cuál será el perfil urbanístico y las reglas que regirán la construcción en los próximos años. Los anteproyectos en los que trabajan las autoridades porteñas y que están siendo sometidos a consultas incluyen una simplificación de las normas, el fin de la "zonificación" y límites más claros para la altura de las construcciones.

Cuando terminen las consultas que iniciaron este mes con vecinos, asociaciones profesionales y ONG, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad -a cargo de Franco Moccia- tendrá prácticamente listos para enviar a la Legislatura los proyectos de Códigos Urbanístico y de Edificación, para reemplazar a los actuales, vigentes desde 1977 y 1943, y que han sido sometidos a una innumerable cantidad de reformas que dificultan su comprensión.

El borrador del proyecto de Código Urbanístico promete cambiar el criterio que actualmente se utiliza para establecer la altura construible, dejando de lado las complejas fórmulas que hoy se utilizan. Bajo el régimen vigente, la altura de una edificación está determinada por la superficie de la parcela, de modo que a mayor superficie, aumenta la capacidad de construir en altura. Bajo este sistema, unificando varias parcelas, surgieron las "torres sorpresa", como la que se construyó en la avenida Juan de Garay al 700, en San Telmo, que supera los 27 pisos, en un barrio marcadamente más bajo.

De aprobarse los nuevos códigos, la altura estará determinada ya no por el tamaño de la parcela, sino por la ubicación del lote: sobre las avenidas más anchas será posible construir hasta 12 pisos, mientras que a medida que la calzada es menor en avenidas y calles, también serán menores los límites de alturas, con un mínimo de 3 pisos en algunas calles y pasajes. La altura permitida para cada parcela podrá consultarse de un modo sencillo a través de la web.

De acuerdo con estadísticas oficiales, la Ciudad tiene unas 320.000 parcelas, de las cuales 2500 tienen edificaciones de 15 o más pisos, mientras que en las proyecciones del Ministerio, bajo la nueva normativa el 60% de Buenos Aires tendrá construcciones con menos de cinco pisos.

Si bien según los sucesivos censos la población porteña ronda los tres millones de habitantes desde hace cerca de 40 años, lo cierto es que en la Ciudad "viven" otros tres millones de personas que diariamente ingresan para trabajar, estudiar, ir al médico o divertirse. El nuevo código urbanístico busca establecer normas claras para una "densificación" de Buenos Aires, que según los cálculos oficiales aún tiene un 40% de capacidad constructiva (unos 104 millones de metros cuadrados potencialmente construibles), de modo que esas personas que diariamente cruzan la General Paz también tengan la posibilidad de "dormir" en la ciudad.

Otra modificación importante que incluye el proyecto es que dejará de lado la "zonificación", una concepción antigua de las ciudades que en los últimos años ha sido progresivamente abandonada en el mundo. En la actualidad, los urbanistas apuntan a que en un mismo barrio convivan servicios públicos, viviendas, comercios y oficinas, de modo de poder desarrollar íntegramente la vida en un barrio evitando los traslados. Sin embargo, prometen que respetarán la identidad de los barrios.

La medida promete cambiarle la cara a los barrios linderos al Riachuelo, que en la actualidad están zonificados como industriales (I1 e I2) y que en el futuro podrían albergar edificios de vivienda, comercios y oficinas. Para ello, el gobierno porteño planea además otorgar algunos incentivos.

Uno de esos incentivos combina además el cuidado del patrimonio histórico: en los casos de edificaciones bajas protegidas como patrimonio histórico que estén ubicadas en zonas en las que está permitido construir a alturas mayores, sus propietarios podrán vender parte de la "capacidad constructiva remanente" a desarrolladores, que sólo podrá utilizarla en las zonas que el gobierno lo determine. Además, el dueño cobrará sólo un 30% de ese valor en efectivo, mientras que el otro 70% irá a un fondo establecido en el Banco Ciudad que podrá ser aplicado únicamente al mejoramiento y puesta en valor del inmueble protegido como patrimonio histórico.

En cuanto al proyecto de Código de Edificación, promete simplificar los trámites, permisos y regulaciones, cuya complejidad atenta hoy en día contra su efectivo cumplimiento. También, prevé la creación de un registro de empresas constructoras, que serán responsables por las obras (en la actualidad, esa responsabilidad sólo recae sobre el profesional que la dirige) y que además estarán obligadas a presentar un plan de mantenimiento de los edificios una vez que hayan finalizado las obras. También se incluirán técnicas y materiales constructivos que hoy están prohibidos -como la construcción en seco y el ladrillo hueco-, y se premiará la eficiencia energética y la sustentabilidad.

Las reuniones para discutir los diferentes aspectos de los proyectos fueron convocadas por el área de Participación Ciudadana, se iniciaron en abril y continuarán durante el mes de mayo en las diferentes comunas. Los días y horarios se pueden consultar en la web de la ciudad.