La ciudad de Miami se posicionó nuevamente como la urbe con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria del mundo, tras la publicación del Global Real Estate Bubble Index de UBS correspondiente a este año. La información, difundida por Business Insider, señala que este es el segundo año consecutivo en el que la ciudad lidera un listado que evalúa y compara mercados inmobiliarios de 21 ciudades globales.
El índice de riesgo de burbuja inmobiliaria elaborado por el banco suizo analiza parámetros como la relación entre precios de viviendas y los ingresos, el precio de los alquileres respecto al costo de la vivienda, el ingreso local comparado con el promedio nacional, la mediana de precios frente al promedio nacional, junto con tasas hipotecarias y tasas de construcción.
De acuerdo con UBS, Miami alcanzó una puntuación de 1,73, superando el umbral de 1,5 que considera un mercado de “alto riesgo” de burbuja. “las ciudades con riesgo elevado o alto continuaron alejándose de los fundamentos: en los últimos cinco años, los precios de viviendas ajustados por inflación aumentaron cerca de un 25% en promedio, mientras que los arriendos solo subieron un 10% y los ingresos un 5%”, explicaron los analistas Claudio Saputelli y Matthias Holzhey en el informe.
Según recogió Business Insider, el mercado inmobiliario de Miami atraviesa una desaceleración acelerada, tras haber experimentado un auge como destino durante la pandemia. Propiedades que antes despertaban guerras de ofertas permanecen ahora meses sin vender hasta cerrar debajo del valor solicitado inicialmente. La mediana de precios de venta bajó a 595.000 dólares en julio, desde los 640.000 del año anterior.
“El exceso de precios, junto con una demanda más débil y un incremento de los costos, empujaron a Miami hacia territorio desconocido”, resume el reporte de UBS citado por Business Insider. “El riesgo de burbuja no solo se expresa en las subidas recientes, sino en que la proporción precio-alquiler ha superado los niveles registrados en la burbuja inmobiliaria de los años 2000”, según los autores del informe.
Entre los factores que han elevado los costos de acceso a la propiedad, el estudio menciona el alza en las pólizas de seguro relacionadas con riesgos climáticos, el aumento de cuotas de asociaciones de propietarios y nuevas regulaciones sobre torres de condominios antiguas en la ciudad.
Combinados, estos elementos complican la posibilidad de compra-venta, en un contexto donde la asequibilidad habitacional ha llegado a niveles críticos. Florida perdió más de 100.000 millones de dólares en valor de vivienda el último año.
A la par del descenso en la demanda, Miami se mantiene como ejemplo de volatilidad, siendo para los autores de UBS la ciudad que mejor ilustra “cómo un boom puede revertirse rápidamente”. Aunque los precios alcanzaron máximos récord durante la pandemia, en la actualidad se advierte un enfriamiento sostenido.
“Históricamente, el deterioro en la asequibilidad y el aumento de la brecha entre precios y arriendos precedieron crisis en el sector”, sostuvieron los analistas en el documento recogido por Business Insider.
El atractivo fiscal de Miami y su ubicación costera siguen funcionando como anclas para una parte de la demanda, lo que según UBS hace improbable un colapso abrupto de precios en el corto plazo. A pesar de ello, el contexto de ajuste se refleja en la extensión de los plazos de venta y el retorno a negociaciones por debajo de los valores de lista.
En el ranking internacional, solo Tokio y Zúrich acompañan a Miami en la zona de “alto riesgo”, mientras que Los Ángeles, Dubái y Ámsterdam se sitúan dentro del rango de “riesgo elevado”. El informe subraya que los mercados con perfil moderado o bajo han mostrado una caída media de precios del 5% en el mismo periodo, con rentas y salarios sin variaciones significativas.
El Índice global de burbujas inmobiliarias de UBS sirve como barómetro anual para evaluar posibles desequilibrios en los mercados urbanos. Este año pone el foco en Miami y confirma una tendencia: la rápida desconexión entre el valor de la vivienda y los fundamentos económicos inicia procesos de ajuste, bajo la vigilancia de los principales actores financieros internacionales.