El Gobierno de Ayuso seguirá externalizando toda la gestión de la empresa pública Agencia de Vivienda Social: afirma que no cuenta con los medios suficientes para hacer el trabajo

La Agencia de Vivienda Social (AVS) de la Comunidad de Madrid tiene actualmente 544 empleados, pero el organismo asegura que no son suficientes para realizar de manera “eficaz” todo el trabajo que tiene por delante. Por eso, la Agencia, la empresa pública dependiente de la Comunidad de Madrid dedicada a construir vivienda social, ha decidido seguir externalizando “la gestión integral” de su patrimonio, formado por 24.979 pisos, 21.123 garajes y 1.323 locales comerciales. Algo que lleva haciendo “30 años”, explica un portavoz de la Agencia (que antes se llamaba IVIMA).

El futuro adjudicatario seguirá percibiendo un fijo por realizar todas las actividades propias de este organismo, pero cobrará también un variable en función del éxito que obtenga en sus gestiones. Eso sí, el Ejecutivo regional presidido por Isabel Díaz Ayuso ha decidido empeorar muchas de esas primas de éxito. Por ejemplo, el gestor privado que hay ahora percibe entre el 8% y el 32% de la cantidad de los recibos atrasados de inquilinos morosos que consigue cobrar. Con el nuevo contrato solo percibirá entre el 10% y el 14%.

El nuevo contrato será por tres años. En ese tiempo, la Comunidad está dispuesta a pagar 8,32 millones de euros, cantidad que se puede elevar a 11,7 millones de euros si se aplican las prórrogas de dos años. Jorge Moruno, diputado de Más Madrid, hace una reflexión sobre este contrato: “Habría que estudiar si el coste económico de esta externalización no es más alto que lo que costaría ampliar los recursos humanos de la propia Agencia, que hay que recalcar que cuenta con una plantilla importante de casi 550 empleados. Por este mismo dinero se podría ampliar esta plantilla”. El gasto de la Agencia en personal es de 25 millones de euros.

La AVS utiliza el término “apoyo” para definir el objeto del contrato que está licitando: apoyo en los trabajos de facturación y cobro de los ingresos generados por la gestión del patrimonio (los recibos de los inquilinos); apoyo en los trabajos de gestión de los tributos remitidos a la Agencia; apoyo en los trabajos de gestión de los expedientes de reducciones de la renta para los inquilinos con más problemas económicos; apoyo en los trabajos de gestión de los procesos de morosidad; apoyo en la contratación, entrega de inmuebles, alquiler y venta de plazas de garaje y de locales comerciales; apoyo en la venta de inmuebles; apoyo en la gestión de las comunidades de propietarios; y, finalmente, apoyo en la atención al público.

441.000 recibos anuales

Por ejemplo, la AVS explica que la empresa que se lleve el contrato tendrá que “apoyarle” en la gestión del cobro de las rentas de las viviendas, garajes y locales comerciales que tiene alquilados o vendidos con precio aplazado, lo que implica la gestión anual de unos 441.000 recibos para ingresar 67,5 millones de euros. “Ello exige un seguimiento minucioso y contar con una red de oficinas en las proximidades de las áreas donde existen promociones”, reza la memoria justificativa del contrato. Todo este proceso de cobro obliga a tramitar notificaciones, cobrar intereses y realizar campañas de domiciliación de recibos para intentar eliminar el cobro por caja.

De hecho, el 23% de estos recibos se siguen pasando en efectivo, sin estar domiciliados a través de una entidad financiera. La AVS, como titular además de miles de propiedades, tiene que pagar impuestos locales como el IBI, vados y tasas de basuras. Solo pagar el IBI a diversos ayuntamientos supone gestionar otros 39.301 recibos. La AVS también tiene que lidiar con inquilinos morosos, aquellos que pasan por dificultades económicas y no siempre pueden estar al día de los pagos de sus alquileres. La Agencia califica como moroso a un inquilino cuando empieza a deber tres recibos. “En la lucha contra la morosidad, la Agencia de Vivienda Social tiene establecidos protocolos que el licitador deberá apoyar para la reclamación de esas deudas”, señala la memoria.

Otra de las funciones de apoyo será la venta de viviendas, porque la AVS no solo construye vivienda pública y la alquila, también vende inmuebles cuando la normativa lo permite. No son muchas cada año, pero para esta comercialización hay que hacer trámites en el Registro de la Propiedad y realizar escrituras públicas. “En esta labor resulta esencial disponer de un apoyo externo para recabar de los interesados cuanta documentación sea necesaria”, insisten desde la Agencia.

El contrato también exigirá al nuevo gestor funciones para evitar ocupaciones irregulares de su patrimonio y otros usos indebidos de sus inmuebles. “Como instrumento imprescindible para poder realizar este seguimiento, se encuentra la ‘Visita’, con objeto de verificar la situación de ocupación, destino y mantenimiento de las viviendas”. Por último, la AVS necesita apoyo para gestionar todas las reclamaciones presentadas por las Juntas Administradoras o Comunidades de Propietarios en las fincas en las que la Agencia es propietaria de todos o de alguno de los inmuebles que las conforman, “lo que implica una ingente labor”. La Comunidad de Madrid también quiere que la empresa que se lleve el contrato gestione el servicio de atención al público y abra cuatro oficinas con el objetivo de “optimizar” este servicio.

Todo esto tiene un coste. La AVS ha presupuestado 8,32 millones de euros hasta 2029 (año incluido), cantidad que se puede elevar a los 11,7 millones si el contrato se prorroga dos años más. La Comunidad de Madrid ha establecido un sistema de pago mixto: una mensualidad de 137.356 euros y un variable en función del éxito que tenga en sus funciones. El fijo mensual crece respecto al actual contrato firmado en 2021 (133.659 euros), pero el Gobierno de Ayuso ha decidido rebajar el variable por el éxito de la gestión. Por ejemplo, el futuro gestor se llevará el 14% de cada recibo adeudado que consiga cobrar si el inquilino debe solo un máximo de tres meses. Si los recibos adeudados llegan al año, se llevará una prima de 12%. Y si la deuda supera los 13 meses, esa prima es del 10%.

Ahora hay otro sistema. Si el inquilino solo debe tres meses, el gestor no se lleva nada (con el nuevo contrato pasará al 14%), pero cuando la deuda superaba los 13 meses, la prima es de 16% y puede llegar al 32%. El futuro adjudicatario también se llevará un extra de 200 euros si ayuda a constituir una comunidad de propietarios si la AVS tiene pisos en el edificio (es decir, cuando hay otros vecinos aparte de los de la AVS). También percibirá entre 100 y 200 euros si asiste a la junta de vecinos de esa comunidad, en función de la hora y la distancia que tenga que recorrer para acudir a esta reunión (ahora se lleva hasta 400 euros).

La AVS también tendrá una prima de éxito si consigue que los inquilinos domicilien sus recibos en un banco. Como hemos mencionado antes, el 23% sigue pagando en efectivo. “Deberá acreditarse que al menos durante 3 meses se mantiene la domiciliación”, exigen desde la Agencia. La prima se percibirá si consigue domiciliar más de 50 recibos: entre 15 y 35 euros por recibo en función del número. Esto sí es una novedad respecto al actual contrato. De momento, la licitación ha recibido dos ofertas de empresas interesadas.