Cuánto cuesta alquilar un departamento en CABA, según cada barrio

El precio del alquiler de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires varía considerablemente según el barrio y la cantidad de ambientes, con diferencias que pueden superar en más de un 30% el valor entre las zonas más costosas y las más económicas.

Según el último informe del Instituto de Estadística y Censos porteño, basado en datos de Argenprop, los alquileres publicados en pesos aumentaron en el último año a un ritmo similar al de la inflación de la Ciudad, aunque todavía levemente por encima.

Durante el cuarto trimestre de 2025, el precio promedio para un monoambiente usado alcanzó los $484.985 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes se ubicó en $658.196 y uno de tres ambientes en 1.008.258 pesos.

El reporte destaca que Núñez encabeza el listado de barrios más caros para los alquileres de departamentos usados de uno y dos ambientes, con $542.348 y $757.091, respectivamente. En el segmento de tres ambientes, Villa Urquiza lidera con un promedio de $1.165.389 mensuales.

En el extremo opuesto, Constitución y San Nicolás presentan los valores más bajos para monoambientes: $403.590 y $429.953 respectivamente. Para dos ambientes, los menores precios se registran en La Boca ($539.469) y Constitución ($547.572). En el caso de los tres ambientes, Constitución y Montserrat aparecen como los más accesibles, con $797.147 y $815.129.

La brecha entre los barrios más caros y los más accesibles puede superar el 30% en unidades similares, una diferencia que en términos absolutos implica más de $150.000 mensuales para un monoambiente y más de $300.000 en el caso de tres ambientes.

A nivel comunal, la Comuna 13 (Núñez, Belgrano y Colegiales), la Comuna 14 (Palermo) y la Comuna 12 (Villa Urquiza, Saavedra y Coghlan) concentran los valores de alquiler más elevados. Por el contrario, en las comunas del sur y el macrocentro —como la Comuna 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Monserrat, Constitución) y la Comuna 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios, Nueva Pompeya)— los precios resultan sensiblemente menores.

El informe señala que las valuaciones promedio de las unidades base alcanzaron $484.985 para un ambiente, $658.196 para dos ambientes y $1.008.258 para tres ambientes. Además, tres cuartas partes de las publicaciones corresponden a viviendas de uno y dos ambientes, lo que confirma la preferencia del mercado por este tipo de unidades.

En paralelo, el predominio de departamentos chicos dentro de la oferta consolida una tendencia que se profundizó en los últimos años. Se trata de unidades más demandadas por jóvenes profesionales, estudiantes y hogares unipersonales, pero también por inversores que buscan mayor rotación y menor riesgo de vacancia.

Los datos surgen de publicaciones en pesos y muestran, según el Instituto de Estadística y Censos de CABA, una desaceleración en la suba de precios respecto de trimestres previos. El crecimiento interanual de los alquileres promedió 33,3%, con una leve convergencia frente al Índice de Precios al Consumidor porteño, que fue de 32,6% en el mismo lapso.

Aunque la variación comienza a alinearse con la inflación, los valores actuales representan una carga significativa en relación con los ingresos promedio. En ese contexto, la evolución de la oferta será un factor clave para determinar si la moderación de precios logra sostenerse en los próximos meses.

En este sentido, la oferta de departamentos en alquiler en pesos durante octubre-diciembre de 2025 duplicó el promedio trimestral del trienio 2017-2019 y multiplicó casi por seis el de 2023. Esto, asegura el relevamiento, demuestra un mercado con mayor stock y menor concentración en barrios puntuales.

Esta expansión se vincula, entre otros factores, con la eliminación de la Ley de Alquileres. Tras el cambio regulatorio, más propietarios optaron por volver a ofrecer sus inmuebles bajo contratos en pesos con condiciones pactadas entre las partes, lo que amplió el volumen de publicaciones y redujo la presión sobre segmentos específicos del mercado.

Si bien el mercado muestra mayor volumen de oferta y una variación interanual más alineada con la inflación, la heterogeneidad territorial sigue siendo el rasgo dominante. La ubicación continúa siendo el principal determinante del valor y explica que, dentro de una misma ciudad, alquilar un departamento similar pueda costar casi el doble según el barrio elegido.