La decisión de comprar una vivienda o iniciar una obra desde cero presenta un dilema importante para ahorristas e inversores. La diferencia entre los valores de las propiedades finalizadas y los costos actuales de construcción genera interrogantes tanto para particulares como para desarrolladores.
Con el objetivo de aportar claridad a este panorama, Infobae consultó a referentes del sector inmobiliario y la construcción, quienes analizaron las variables que definen esta disyuntiva.
Las respuestas resultaron contundentes: en la actualidad, existe una tendencia que favorece la compra de inmuebles ya construidos. Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción,afirmó que en este contexto resulta más conveniente comprar, debido a que el costo de la construcción subió de manera significativa en dólares en los últimos años. “Al sumar el valor del terreno al costo deconstruir, el preciofinal supera al valor del producto terminado”, reconoció.
Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), coincidió en la existencia de una diferencia entre el valor de las viviendas terminadas y el costo de edificar. “En muchas zonas, construir desde el inicio resulta más costoso en dólares que comprar una propiedad usada o incluso a estrenar”, dijo.
En muchas zonas, construir desde el inicio resulta más costoso en dólares que comprar una propiedad usada o incluso a estrenar (Vieitez)
Dalmiro Barbeito, presidente de la Cámara de Constructores Independientes de Mendoza (Cecim), respaldó este análisis. “Este fenómeno responde al aumento sostenido de los costos de los materiales y la mano de obra, que aún no se han trasladado completamente a los precios de venta de las propiedades existentes”, comentó.
“Hoy conviene comprar metros cuadrados al precio anterior. Existen muchas unidades construidas con valores previos al reciente incremento del costo por metro cuadrado de obra”, sostuvo el empresario.
Weiss coincidió y agregó que la brecha de precio entre una propiedad terminada y una a construir puede ubicarse en torno al 20 por ciento.
Financiamiento y acceso al crédito
El crédito hipotecario aparece como un factor clave. Los especialistas consultados coincidieron que una baja de tasas de interés junto con un mayor acceso al crédito podría influir en el mediano plazo, impulsando las ventas y elevando los valores de las propiedades.
Hoy conviene comprar metros cuadrados al precio anterior. Existen muchas unidades construidas con valores previos al reciente incremento del costo (Barbeito)
Nancy Vieitez, confirmó que se percibe una reactivación incipiente en el otorgamiento de créditos hipotecarios, sobre todo a través de líneas UVA, aunque las considera limitadas y dirigidas a secores de ingresos medios y altos. También subrayó el repunte de los fideicomisos como modalidad colectiva de inversión.
Gustavo Weiss destacó que el volumen actual de créditos, estimado en 20.000 a la fecha, “es insuficiente para que el mercado se dé cuenta”, pero anticipó que, si continúan otorgándose, impulsarán la compra de producto terminado.
Dalmiro Barbeito compartió esta proyección y sostuvo que, si la inflación continua descendiendo, el crédito inmobiliario seguirá en recuperación, con una “demanda insatisfecha que arrastra 10 a 15 años de retraso”.
Comportamiento del mercado
La diferencia de precios entre la construcción y los inmuebles finalizados impacta directamente en el mercado. En el corto plazo, se observa mayor dinamismo en la compraventa de propiedades ya edificadas.
Nancy Vieitez remarcó que esta alternativa es más atractiva para el comprador promedio por su “rapidez, previsibilidad y costo”.
Las propiedades listas para habitar son “mucho más atractivas para el comprador promedio, especialmente en contextos de incertidumbre económica”.
Aún así, un segmento de la demanda elige construir o comprar lotes. Esta alternativa permite personalizar completamente la vivienda y adaptarla a necesidades y preferencias, aunque implica mayor tiempo y un costo más elevado.
Los especialistas advierten que los imprevistos durante la obra pueden encarecer los proyectos hasta un 10%. A pesar de los desafíos, algunos particulares optan por construir, no tanto por especulación, sino como inversión, mientras otros inversores compran lotes en zonas de crecimiento pensando en una rentabilidad futura.
El volumen actual de créditos, estimado en 20.000 a la fecha, “es insuficiente para que el mercado se dé cuenta”, pero anticipó que, si continúan otorgándose, impulsarán la compra de producto terminado (Weiss)
Gustavo Weiss observó que, pese a que el desarrollo de nuevos emprendimientos hoy reporta menor rentabilidad, “se concretaron más ventas que el año pasado en el sector inmobiliario”. Esto sugiere que, a medida que disminuya el stock de propiedades terminadas, los precios finales deberían comenzar a recuperarse, permitiendo mayor ganancia para el desarrollador.
Barbeito añadió que el mercado inmobiliario está dolarizado desde hace tiempo y su evolución dependerá de un escenario económico más previsible.
Proyecciones
Los especialistas destacaron que “para el comprador final, la adquisición de una propiedad terminada ofrece rapidez, previsibilidad y, en este contexto, una mejor relación costo-beneficio. Para desarrolladores o inversores con capacidad financiera, la compra de un terreno y la posterior construcción puede arrojar mayor rentabilidad a mediano plazo, siempre que se elijan productos con alta demanda y buena salida comercial. De todos modos, el éxito depende de una gestión eficiente frente a los riesgos de inflación de costos”.
A pesar de la cautela que prevalece entre los inversores, los especialistas esperan un reacomodamiento de precios para 2025 y 2026. Consideran que, aunque construir hoy resulta más caro, el mercado tenderá a ajustarse cuando disminuya la oferta de propiedades con “precios viejos” y la demanda insatisfecha presione hacia arriba los valores. La reactivación de los créditos hipotecarios, aunque gradual, es señalada como un motor fundamental para esta recuperación.
En resumen, la elección entre comprar o construir se inclina actualmente hacia la compra de propiedades finalizadas, por la relación costo-beneficio, mayor rapidez y menor exposición a la volatilidad de costos.
No obstante, la autoconstrucción brinda personalización y, para inversores estratégicos, puede ofrecer rentabilidad a mediano plazo si se accede a terrenos a buenos precios y se gestiona el riesgo de incrementos en los costos. La evolución del mercado dependerá de la consolidación de la estabilidad económica y la mejora en el acceso al financiamiento.