La decisión del Gobierno nacional de anunciar la suspensión de la polémica Ley de Alquileres llegó en un momento en el que la oferta para alquilar atraviesa su mayor desplome de todos los tiempos. La escasez se agravó con fuerza en los últimos 12 meses. Una situación que se sufre tanto en la ciudad de Buenos Aires como en todo el país.
La también llamada Ley Lipovetzky, que fue sancionada en julio de 2020 y bautizada por uno de sus autores, el por entonces diputado nacional de Juntos por el Cambio, Daniel Lipovetzky- no logró el efecto deseado sostienen desde el sector inmobiliario.
Y además trajo consecuencias jamás vividas en un marco donde el acceso a la vivienda ya venía con problemas desde hace más de dos décadas. Hoy cuestan conseguir viviendas de 2 y 3 ambientes, por ejemplo en CABA.
Desde la creación de la normativa la oferta cayó como nunca antes. Viene disminuyendo de forma sostenida: la baja interanual entre marzo de 2022 y mismo mes de este años es del 19% según un informe de Maure Inmobiliaria.
Soledad Balayan, de esta compañía, dijo a Infobae que “según el índice de oferta inmobiliaria de Maure, un indicador que compara la cantidad de avisos de venta y alquiler con la oferta que había en junio 2012, la cantidad de avisos de departamentos en alquiler está en un piso, muy por debajo de la oferta que había en ese entonces”.
Mientras se trabaja sobre lo que vendrá tal como lo adelantó Infobae, según fuentes del sector en dos días de 1.500 departamentos que había en la oferta de CABA, se calculan que unos 600 propietarios decidieron esperar y ver que pasa, retirando su unidad hasta que el panorama se aclare.
“Por lo que observamos es el momento de menor oferta de departamentos en alquiler, al menos desde que tenemos registro, y al ser un momento recesivo donde no hay crédito hipotecario se potencian las dificultades por la necesidad de alquiler y la presión de la demanda. Al no haber financiación ni posibilidad de ahorro la alternativa es alquilar. Sumado con la inflación y la Ley de Alquileres, todos estos factores generan dificultades en el mercado”, amplió Balayan.
Por ejemplo en Buenos Aires, en Palermo antes de la ley, en marzo de 2020, había unos 2.000 departamentos que se publicaban para alquilar, hoy apenas hay 800 (y el 70% están en dólares) y en Belgrano, en marzo de 2020 había unos 1.200 y hoy no llegan a 400, y un gran porcentaje son en dólares.
Mal desde el inicio
En el segmento sostienen que la ley que ahora se suspenderá (aunque las inmobiliarias no recibieron ningún comunicado oficial aún) sólo trajo problemas. Coinciden en que fue mala tanto para los inquilinos como para los dueños.
Marcelo Bustos, de Fast Propiedades, dijo a Infobae que “la normativa fue mala desde su concepción. Hizo disminuir fuertemente la oferta en plaza y causó aumentos de más del 100% promedio interanual para monoambientes, dos ambientes y tres ambientes. Y como se ajustan básicamente por inflación, es muy difícil de frenar si este desacople económico tampoco cesa”.
Desde que entró en vigencia la Ley se estima que en la Argentina se retiraron unos 300.000 inmuebles que antes se destinaban para alquilar y ahora muchos se ofrecen en venta o están vacíos. De hecho, en CABA, hoy se calculan unos 140.000 en comercialización, de los cuales la mitad serían de dueños que prefirieron dejar de alquilar y pasarlos a vender, algo que también es complicado.
Sobre porqué creció tanto la sobre oferta de inmuebles en venta en CABA, Balayan, amplió: “el crecimiento de inmuebles a la venta responde a varios factores pero quizás el más importante sea por la Ley de Alquileres que hizo poco atractivo al mercado locativo como nicho de inversión. De hecho el segmento donde se observa más sobre oferta es el de monoambientes, rubro especifico de la inversión inmobiliaria y clave del mercado de alquileres”.
Según Radar Inmobiliario, informe que realiza Fabián Achával Propiedades, con los niveles actuales de oferta y demanda, para agotar la cantidad de viviendas en venta en CABA se necesitarían 3,7 años para que se comercialicen todas las unidades que se publican actualmente.
Barrios con más y menos oferta de alquileres
El análisis de Maure Inmobiliaria detectó que por lo general existe más oferta en los barrios con mayor densidad de departamentos (y varía un poco dependiendo del inmueble que se busque).
“Sin embargo es interesante observar el ratio de avisos de alquiler sobre venta, como para analizarlo desde una perspectiva más relativa que absoluta. Saavedra es el barrio con menor ratio de alquiler/venta en avisos publicados, mientras que Puerto Madero es el barrio con mayor proporción de alquiler sobre unidades a la venta”, agregó Balayan.
Cómo salir de esta encrucijada
Expertos del sector sostiene que hay que retornar a los contratos de 2 años de duración y que se ajusten semestralmente y libres entre las partes.
Bustos, amplió: “Para salir de esta locura hay que volver al punto de partida y que los contratos se rijan por el Código Civil y Comercial de la Nación. Lamentablemente la Ley que se suspenderá a sólo 33 meses de su inicio dejó un mercado roto y perjudicó a todas las partes por igual. Pero esperamos que se haga lo mejor posible para poder salir adelante de esta situación que es el acceso a la vivienda y el mercado del alquiler que funcionaba bien se vuelva a recomponer pronto”.
Volver a realizar contratos como en 2015, por ejemplo, sería la salida en la que todos coinciden a excepción de algunas agrupaciones de inquilinos y propietarios que entienden que debe analizarse bien el rumbo por tomar.
“La salida es volver a donde estábamos previamente, derogar la ley de alquileres sería lo más propicio y beneficioso para todos los agentes que participan del mercado. El mercado de alquileres, a diferencia de lo que se intenta difundir, es un mercado que funciona muy bien con el mínimo marco legal que resguarda los derechos y obligaciones de las partes que intervienen”, concluyó Balayan.
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