En los últimos días sorprendió el fuerte aumento de publicaciones de departamentos usados para la venta en la Ciudad de Buenos Aires. Así lo confirmaron desde Zonaprop y el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba). La plataforma informó a Infobae que tiene 111.500 propiedades en oferta y la entidad que nuclea a 8.000 martilleros matriculados porteños sumó 120.000 (entre los cuales agrupa oficinas y casonas, a veces utilizadas como terrenos para demoler). Los expertos coinciden en que esas cifras vienen en crecimiento y que hay varias razones que justifican la amplia oferta existente. Entre ellas, el traspaso de muchas propiedades en alquiler para la venta y la escasa cantidad de operaciones, que hacen acumular nuevas unidades semana tras semana.
Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, señaló: “Estamos notando una importante merma en consultas por venta, probablemente producto de la segundo ola de contagios de Covid-19, los miedos y las restricciones. Hay pocas operaciones, confirmadas ayer por los últimos datos brindados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. En abril cayó un 6,2% la cantidad de escrituras respecto de marzo”.
El aumento del stock complica al mercado inmobiliario que viene castigado desde hace más de 2 años por la coyuntura económica, situación agravada desde la llegada de la pandemia. Ambas problemáticas impactaron para que también bajen los valores del m2 en los diferentes barrios.
“La oferta de departamentos usados en venta casi se multiplicó por 2,5 veces los últimos tres años, cuestión que obedece a varios factores”, señaló a Infobae Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario. Según el especialista, los propietarios que deciden sacar las propiedades del mercado de alquiler, porque consideran que tener un inmueble en locación cada vez le ocasiona más riesgos y menos rentabilidad. Muchos están saliendo ese negocio. Por otro lado, se confirmó el cambio de mentalidad que generó la pandemia. El teletrabajo hizo que muchas familias se vayan de Buenos Aires, incluso pusieron en venta sus departamentos con tal de comprar un terreno o una vivienda en áreas de menor aglomeración de gente”.
También, en este tiempo hubo quienes prefirieron tratar de vender un inmueble sin conexión al exterior para mudarse a uno con terraza o balcón. Esos factores hacen que la oferta aumente y a ello “hay que sumar que la mala situación económica de muchos argentinos hace que tengan que desprenderse de una propiedad por necesidad”, amplió Gómez Picasso.
Precios en disminución
De acuerdo con lo relevado por Reporte Inmobiliario, el barrio donde se registró la mayor caída de precios es Saavedra, con un descenso del 28,4% de los valores en la medición interanual. De mayo de 2020 a hoy, las cotizaciones bajaron de 2.445 a 1.750 dólares por m2. Luego le siguen San Cristóbal, con -27,3%, pasó de 1940 dólares por m2, a 1410; Villa Crespo, con -26,2%, de 2365 a 1745, y Floresta, con -24,6%, de 1890 a 1425.
“Hay que aclarar que a veces los precios se van acomodando y tienen alzas y bajas, varían seguido cuando los investigamos. Son barrios medios, con poca oferta premium, pero si uno toma Saavedra, y lo compara con zonas linderas, Villa Pueyrredón presenta 1740 dólares por m2, y Villa Urquiza, 1990, con poca diferencia. Más allá de un período de 3 o 6 meses, las cotizaciones suelen equipararse”, explicó Gómez Picasso.
Actualmente, un departamento de dos ambientes y 50 m2 cuesta en promedio USD 130.000 y uno de tres ambientes y 70 m2 se adquiere por un valor medio de USD 185.000 en la Capital.
Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay, detalló: “En Buenos Aires, el precio promedio del metro cuadrado es de 2.508 dólares, acumula una baja de un 1,4% en 2021. Los departamentos en pozo son los que muestran una mayor resistencia a la depreciación este año, descendieron un 0,32% y el m2 cuesta 2.584 dólares. Le siguen las unidades a estrenar que decrecen 1,47%, con un precio de 2.693 dólares. Los usados son los que más disminuyeron su valor en 2021 (-2,34%) y el m2 se posiciona en 2.398 dólares”.
Cómo encarrilar el problema
En el sector inmobiliario argumentan que, para poder salir de esta situación, lo ideal sería que exista el crédito hipotecario para apalancar las compras de viviendas usadas, ayudando a quien dispone de algunos ahorros y llegar al techo propio. Actualmente el Gobierno nacional y cámaras sectoriales trabajan en un plan de 10.000 créditos que se ajustarían por la variación de los salarios.
“Estamos ante una situación muy complicada porque lamentablemente hay desacoples en el rumbo económico. Creemos que donde más oferta de departamentos hay es donde hubo más construcción en los últimos tiempos, como Caballito, Barrio Norte o Palermo”, señaló Armando Pepe, presidente del Cucicba.
Otro problema es la situación de las oficinas, donde ya en Buenos Aires hay 220.000 m2 desocupados. Desde el Colegio, por ser integrantes del Consejo de Planeamiento Estratégico (COPE), presentaron un plan al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para reconvertir el Centro porteño en algo similar al caso del dowtown de la ciudad de México, transformando una zona que estaba depreciada que ahora es muy cotizada.
“Proyectamos que los edificios corporativos con espacios libres puedan pasar a ser hostel, residencias de estudiantes universitarios, viviendas o que sigan siendo oficinas. Hay que modificar el Código de Planeamiento. Estamos trabajando con el área correspondiente y con otras entidades para modificar el Código Civil para cambiar aspectos del reglamento de Copropiedad. Otra propuesta que estamos llevando adelante fue pensada en los locales comerciales, para que los dueños de los negocios por los próximos tres años paguen el 50% de impuestos por ABL e Ingresos Brutos, para ayudar a dinamizar la actividad. No es fácil, pero estamos haciendo cosas para que la industria en general tenga despliegue”, concluyó Pepe.
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