Los conjuntos residenciales en Colombia enfrentan un cambio normativo que impactará directamente a sus propietarios.
Según informó la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (Dian), estas propiedades horizontales estarán obligadas a pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) por el uso de ciertas zonas comunes, como los parqueaderos para visitantes.
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La medida, que anteriormente solo aplicaba a propiedades comerciales o mixtas, ahora se extiende a los conjuntos residenciales, lo que ha generado inquietud entre administradores y propietarios.
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De acuerdo con la entidad, el artículo 462 del Estatuto Tributario establece que el arrendamiento de espacios comunes que generan ingresos, como los parqueaderos para visitantes, constituye una actividad de explotación comercial.
Por este motivo, dichas actividades no se consideran simples labores de manutención y, en consecuencia, están sujetas al cobro del IVA.
La entidad comenzó a enviar comunicaciones a los conjuntos residenciales desde agosto de 2024, instándolos a actualizar su información en el Registro Único Tributario (RUT) y a implementar la facturación electrónica, requisitos indispensables para cumplir con esta nueva disposición.
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El impacto de esta medida se extiende a diversas áreas comunes dentro de los conjuntos residenciales. Según explicó Harold Ardila, gerente de Harold Ardila Soluciones, en el programa Mañanas Blu de Blu Radio, los espacios afectados incluyen salones sociales o comunales, parqueaderos comunales y de visitantes, canchas de squash y piscinas.
Aunque estas áreas son utilizadas por los residentes y sus invitados, la Dian considera que su uso genera ingresos para la unidad residencial, lo que las clasifica como actividades comerciales.
Ardila señaló que el cobro por el uso de estas zonas ya está contemplado dentro del presupuesto de mantenimiento de los conjuntos residenciales y no representa un lucro para los propietarios o accionistas. Sin embargo, la Dian argumenta que, al tratarse de un arrendamiento que genera ingresos, debe aplicarse el IVA.
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Esto significa que los propietarios no solo deberán pagar la administración mensual y las cuotas por el uso de estos espacios, sino también el impuesto correspondiente.
Aunque la normativa establece el cobro del IVA, existen excepciones que podrían exonerar a los conjuntos residenciales de este gravamen. Según la Dian, el servicio debe cumplir con ciertas condiciones para estar excluido del impuesto.
Para verificar el cumplimiento de estas condiciones, un funcionario de la entidad será designado para supervisar y evaluar cada caso. Si se determina que no hay explotación comercial, el conjunto podría quedar exento del pago del IVA.
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La entidad también señaló que, de acuerdo con el descriptor 1.5 del Concepto Unificado 001 de 2003, el IVA se aplica a bienes y servicios sin importar la identidad de las personas involucradas en la operación. Esto significa que la naturaleza de la actividad económica, y no el tipo de usuario, es lo que define la aplicación del impuesto.
El incumplimiento de esta nueva disposición puede acarrear sanciones severas para los conjuntos residenciales. Según informó la Dian, las propiedades horizontales que no actualicen su RUT o no implementen la facturación electrónica estarán sujetas a multas económicas y otras medidas administrativas.
Además, si un funcionario de la Dian detecta ingresos en los estados financieros que puedan interpretarse como explotación comercial, se procederá a imponer las sanciones correspondientes.
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Ante este panorama, los expertos recomiendan a los administradores de conjuntos residenciales buscar asesoría contable y fiscal para garantizar el cumplimiento de la normativa. También es fundamental mantenerse informados sobre posibles cambios regulatorios que puedan afectar la aplicación del IVA en estos servicios.
La Dian sostiene que el arrendamiento de estos espacios constituye una actividad comercial, lo que justifica la aplicación del impuesto. Esta postura se fundamenta en el artículo 462 del Estatuto Tributario, que clasifica estas actividades como generadoras de ingresos.
Para evitar sanciones y garantizar una gestión transparente, la entidad instó a los conjuntos residenciales a cumplir con los requisitos establecidos.
Además, los administradores deben informar a los propietarios sobre esta nueva disposición durante las asambleas de copropietarios, que suelen realizarse en el primer trimestre del año. Estas reuniones son una oportunidad clave para discutir el impacto de la medida y planificar las acciones necesarias para cumplir con la normativa.
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La implementación del IVA en las zonas comunes de los conjuntos residenciales representa un cambio significativo en la regulación tributaria de Colombia. Aunque la medida busca garantizar el cumplimiento fiscal, también plantea desafíos para los administradores y propietarios, que deberán ajustar sus presupuestos y procesos administrativos para adaptarse a esta nueva realidad.