Todo lo que necesitas saber sobre el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una modalidad de transacción inmobiliaria que permite a los inquilinos arrendar una vivienda con la posibilidad de comprarla en el futuro. Este método combina el arrendamiento con una cláusula que otorga al inquilino el derecho de adquirir la propiedad tras un período determinado o en cualquier momento durante el contrato. Esta modalidad combina elementos del alquiler tradicional con la oportunidad de adquirir la vivienda a largo plazo, ofreciendo seguridad y flexibilidad para ambas partes.

Este alquiler implica un doble contrato; uno de alquiler y otro de compraventa. De esta forma, se firma un contrato de alquiler y se fija un plazo en el que se puede hacer efectiva la opción a compra. Una vez acabado el periodo de alquiler, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda por el precio que se haya acordado con el propietario en la firma del contrato. A este precio se le descontarían las cuotas de alquiler efectuadas hasta ese momento.

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Antes de firmar un contrato de alquiler, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es crucial especificar diversos aspectos: el tiempo durante el cual el inquilino puede permanecer en la vivienda, el plazo para ejercer la opción de compra, la cuantía de las mensualidades, quién asumirá los gastos derivados del arrendamiento (suministros, tasas, etc.) y quién se encargará de las reformas y reparaciones necesarias.

En cuanto a la futura compraventa, bajo la legislación del Código Civil, se debe indicar el precio final de la operación, el porcentaje de las cuotas del alquiler que se descontará del precio final (total o parcial) y la señal inicial que el inquilino debe entregar para formalizar el contrato (entre un 5% y un 10% del precio de venta). Esta señal se descontará del precio de compraventa si la transacción se realiza, pero no se devolverá si finalmente no se adquiere la vivienda. Es relevante destacar que, en un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino tiene la posibilidad de adquirir la vivienda antes de que termine el plazo establecido si dispone del dinero necesario y tiene preferencia respecto a otros compradores. Dada la complejidad de este tipo de contrato, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado.

Otro punto a tener en cuenta es la duración del alquiler con opción a compra. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece un período de cinco años para los arrendamientos, pero esta duración puede ampliarse si ambas partes así lo acuerdan. En caso de una prórroga, es fundamental reflejar cuidadosamente las nuevas condiciones acordadas.

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En este tipo de contratos se deben asumir tanto los gastos correspondientes al alquiler como los relativos a la compra. En cuanto a los gastos del alquiler:

• Reserva: Pago inicial para asegurar que la vivienda no se alquile ni se venda a otra persona mientras se negocian las condiciones (no obligatorio).
• Fianza: Equivale a un mes de renta y se utiliza para reparaciones si se causan daños en la vivienda; de lo contrario, se devuelve al finalizar el alquiler o al comprar la casa.
• Renta mensual: Pago mensual acordado con el propietario durante el periodo de alquiler.
• Gastos de formalización del alquiler: Por ley, estos gastos (honorarios de la inmobiliaria, redacción del contrato, etc.) deben ser abonados por el propietario.

Por otro lado, los gastos asociados a la opción de compra son:

• Prima: Pago adelantado, habitualmente del 10% del precio de la vivienda, al firmar el contrato; se pierde si el inquilino no ejerce la opción de compra.
• Precio de la vivienda: Al ejercer la opción de compra, se debe pagar el precio previamente acordado con el propietario, descontando la prima y las cuotas de alquiler ya pagadas.
• Gastos de formalización de la compraventa: Incluyen los impuestos derivados de la compraventa, honorarios de notario, gestor y registrador, normalmente, este monto asciende a un 10-12% del precio de la casa.

Ventajas para el Inquilino:

• Estabilidad: Posibilidad de comprar la vivienda donde se vive.
• Aplazamiento del Pago: Posibilidad de reunir capital o mejorar la situación financiera antes de la compra.
• Descuento: Un porcentaje de la renta abonada puede descontarse del precio de compra.

Ventajas para el Propietario:

• Ingreso Asegurado: Recibe ingresos por el alquiler mientras se concreta la venta.
• Compromiso del Inquilino: Generalmente, el inquilino está interesado en mantener la vivienda en buen estado.