Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos crecieron en septiembre, pero las hipotecas generan desafíos

Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos alcanzaron en septiembre una tasa anualizada de 3,99 millones de unidades, un repunte mensual del 1,5% que, sin embargo, esconde otros datos. La cifra de agosto fue revisada a la baja, de una caída del 2% a una del 3,2%, según informó Reuters.

El precio medio de una propiedad trepó a USD 417.500, el registro más alto para cualquier septiembre desde que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) comenzó a medir la serie en 1999, mientras las tasas hipotecarias se ubican en máximos de casi tres años.

El mercado residencial estadounidense acumula dos meses consecutivos por debajo del umbral de 4 millones de unidades anualizadas, muy lejos del promedio histórico cercano a 5,2 millones, indicó Associated Press.

La suba mensual de septiembre, informada por la NAR el martes, respondió en gran parte a la corrección estadística del mes anterior y a un leve incremento del inventario disponible, no a un cambio de tendencia en la demanda. En términos interanuales, las operaciones cayeron un 2,2%.

Las tasas hipotecarias al alza presionan la demanda de compradores

La tasa fija a 30 años promedió un 7,40% la semana pasada, el nivel más elevado desde noviembre de 2023, frente al 7,28% de la semana previa, según datos de Freddie Mac.

Antes de que estallara la guerra entre Estados Unidos e Irán a fines de febrero, la referencia hipotecaria había perforado brevemente el 6%; desde entonces acumula un salto de 142 puntos básicos.

El conflicto alimenta expectativas inflacionarias y empuja al alza los rendimientos de los bonos del Tesoro, la guía que los prestamistas utilizan para fijar el costo de los préstamos hipotecarios.

“Esta baja actividad de ventas que estamos viendo se debe claramente a la falta de demanda, no a una oferta limitada”, sostuvo Lawrence Yun, economista jefe de la NAR. Y agregó: “Las tasas hipotecarias más altas son la gran razón”.

La Reserva Federal elevó el mes pasado su tasa de referencia en 25 puntos básicos, al rango de 3,75%-4,00% —la primera suba en tres años—, y anticipó nuevos incrementos en los próximos meses.

El encarecimiento del crédito, sumado a la incertidumbre por los precios del petróleo y la deuda pública en expansión, aleja la posibilidad de un alivio a corto plazo. Yun sugirió que los compradores deberían considerar tasas en torno al 7% como “la nueva normalidad”.

El inventario sube a niveles pre-pandemia, pero los precios no ceden

El stock de viviendas sin vender alcanzó 1,60 millones de unidades al cierre de septiembre, un 1,9% más que en agosto y un 4,6% por encima del mismo mes de 2025, el volumen más alto desde noviembre de 2019. Al ritmo de ventas actual, se necesitarían 4,8 meses para agotar ese inventario, sin cambios respecto de agosto pero por encima de los 4,5 meses de un año atrás.

“Los aumentos de oferta no son la norma en septiembre, cuando la actividad inmobiliaria empieza a desacelerarse en otoño”, explicó Nancy Vanden Houten, economista líder para Estados Unidos de Oxford Economics. Además precisó: “El incremento de la oferta se debe a que las propiedades permanecen más tiempo en el mercado, no a que haya más vendedores”.

A pesar de la mayor disponibilidad, el precio medio siguió en ascenso por 39º mes consecutivo en términos interanuales. El Índice de Asequibilidad de la Vivienda que publica la NAR registró 105,4, por debajo de los 106,7 de septiembre de 2025, con caídas en tres de las cuatro regiones del país: Noreste (−4,5%), Medio Oeste (−3,1%) y Sur (−0,4%). Solo el Oeste mejoró levemente (+1,0%).

Compradores de primera vez y operaciones en efectivo marcan tendencias opuestas

Los compradores primerizos representaron el 31% de las transacciones, un punto por encima de agosto y del registro de un año atrás, aunque todavía lejos del 40% que la NAR considera necesario para un mercado robusto.

Las operaciones en efectivo mantuvieron su participación en el 27%, tres puntos menos que en septiembre de 2025.

Por su parte, los inversores individuales y compradores de segunda vivienda elevaron su cuota al 20% del total, frente al 15% de agosto y del año anterior.

Mientras que las ventas de propiedades por encima de USD 1 millón crecieron un 4,1% interanual, mientras que el resto de las franjas de precio retrocedieron, con caídas pronunciadas en las viviendas de USD 100.000 o menos y en el rango de USD 100.000 a USD 250.000. Los agentes inmobiliarios advierten sobre una escasez de viviendas de inicio.

El panorama regional muestra un mercado fragmentado

Las ventas subieron un 2,8% mensual tanto en el Sur —que concentra el mayor volumen, con 1,86 millones de unidades anualizadas— como en el Oeste, donde alcanzaron 730.000 unidades. En el Noreste retrocedieron un 2,1%, hasta 470.000, y en el Medio Oeste se mantuvieron sin cambios en 930.000.

El precio medio más elevado correspondió al Noreste, con USD 523.600, un alza interanual del 4,7%. En el extremo opuesto, el Medio Oeste registró USD 329.600 (+3,1%). El Sur marcó USD 361.000 (+0,2%) y el Oeste, USD 613.600 (−0,3%), la única región donde los valores cedieron respecto del año pasado.

El tiempo medio de permanencia en el mercado subió a 33 días desde los 31 de agosto, sin cambios frente a septiembre de 2025. Según datos de Realtor, el precio medio de lista nacional cayó un 1,2% interanual, a USD 419.250, con aproximadamente el 21% de las publicaciones con rebajas sobre su precio inicial.