Juan Goñi, arquitecto: “Seis años es el tiempo que tiene la administración para tirarte la casa si se ha construido de manera ilegal y sin licencia”

Construir sin licencia es una apuesta de alto riesgo, pero no siempre acaba en el peor de los escenarios: el derribo. En el marco del derecho urbanístico existe un concepto fundamental que actúa como una cuenta atrás invisible para los propietarios de edificaciones irregulares. En varias comunidades autónomas, la ley fija un plazo de caducidad estricto a partir del cual las autoridades pierden de forma definitiva su facultad para exigir la restitución de la legalidad o decretar la demolición de la obra.

El arquitecto Juan Goñi ha abordado este escenario a través de un vídeo publicado en su cuenta de TikTok, en el que analiza con detalle el margen temporal del que disponen las autoridades públicas para intervenir frente a las obras ejecutadas al margen de la normativa municipal. Según explica el experto, “seis años es el tiempo que tiene la administración para tirarte la casa” cuando se ha dado el supuesto de que “has construido de manera ilegal y sin licencia algo que no se puede legalizar”.

Esta ventana de actuación responde estrictamente a lo establecido en la normativa autonómica sobre ordenación del territorio, entre las que cita concretamente el “artículo 153.1 de la LISTA” (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía). Este precepto legal determina de forma expresa el plazo para que los organismos autonómicos competentes puedan “ordenar la demolición de ese algo que has construido”.

Los plazos varían en el resto de España. Mientras Andalucía, Galicia, Cataluña o la Comunidad de Madrid fijan este margen en seis años de forma general, otras regiones aplican límites distintos: en la Región de Murcia se impone un plazo de cuatro años para infracciones ordinarias, en la Comunidad Valenciana se eleva el límite hasta los 15 años, mientras que en Baleares la posibilidad de restablecer la legalidad directamente no caduca en suelo rústico protegido.

La excepción del suelo protegido

Sin embargo, el marco normativo establece matices determinantes según la tipología del suelo sobre el que se haya levantado la edificación. La prescripción ordinaria no se aplica de manera uniforme en todo el territorio, por lo que la ubicación del inmueble resulta crucial para definir su futuro jurídico. Como señala Goñi al analizar la ley, “si encima está en terreno especialmente protegido, no hay prescripción, es para siempre”. En estos casos de especial protección ambiental, paisajística o patrimonial, la administración conserva la potestad de derribo de manera indefinida.

Por el contrario, la delimitación temporal sí surte efecto en el resto de los supuestos ordinarios: “Si es en un terreno común, seis años” es el periodo límite que fija la ley para incoar el expediente. Superado dicho plazo sin que las autoridades hayan iniciado acciones formales, la acción para decretar la demolición caduca de forma definitiva.

Respecto a la situación de estas viviendas, el arquitecto aclara que “una casa ilegal no la salva un asimilado de fuera de ordenación”. Para evitar el derribo una vez vencido el plazo, es imprescindible contar con una prueba documental fehaciente: la edificación la salvaría, “en su caso, un certificado de antigüedad y existencia que documente sin género de dudas que ya han pasado esos seis años”, concluye el experto.