Ni Chamberí ni el barrio de Salamanca: las zonas preferidas por los inversores para sacar la máxima rentabilidad a la compra de pisos para alquiler en Madrid

La rentabilidad obtenida por los propietarios de vivienda en renta ha caído en el tercer trimestre del año hasta el 6,1%, frente al 6,2% del mismo periodo del año anterior, a pesar de la subida del alquiler. Esta merma se ha debido al encarecimiento del precio de la vivienda.

Los rendimientos del 6,1% son los mismos que los conseguidos por los arrendadores cinco años antes, en 2019, pero 1,2 puntos más altos que hace una década donde alcanzaron el 4,9%, según se desprende del estudio La rentabilidad de la vivienda en España en 2024 realizado por Fotocasa.

La caída interanual de una décima “no es óbice para que el rendimiento del mercado de la vivienda siga siendo muy sólido”, reconoce María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Indica que, aunque se esperaba que los retornos brutos se mantuvieran debido al aumento significativo del alquiler, “el incremento abultado en los precios de compra ha propiciado el retroceso de una décima”. Con ambos mercados al alza, la rentabilidad de invertir en una propiedad para alquilar “se equilibra y se estabiliza”, indica.

En el actual escenario, el sector inmobiliario sigue siendo considerado como “el activo más seguro y con mayor rendimiento”, afirma Matos, por encima de depósitos o bonos del Estado, manteniéndose como principal opción de inversión para los ahorradores durante periodos de incertidumbre económica.

Ello ha hecho que se duplique el porcentaje de inversores individuales que han optado por la vivienda como un refugio de valor debido a su “fiabilidad y su sólida recuperación en el último año y avivados por la desescalada de los tipos de interés que ya ha comenzado”, indica la experta.

Los distritos pobres ganan a los ricos

La diferencia de rentabilidad se hace patente en distritos de las mayores ciudades del país como Madrid, donde resulta hasta tres veces más rentable comprar una vivienda para ponerla en alquiler en los barrios más humildes que en los más ricos debido a que los precios de compra de los pisos son más bajos.

Así, el distrito madrileño que más rentabilidad ofrece a los propietarios de vivienda en renta es Villaverde, un 10,3%, muy por encima del 6,1% de la media del país. Le sigue Puente de Vallecas, con el 9,5%; Usera, con el 8,6%; Carabanchel, con un 8,3%, y Villa de Vallecas, con el 7,8%. Mientras que los distritos menos rentables son Barrio de Salamanca, con unos retornos del 3%; Chamberí y Retiro, con un 3,7% en ambos casos; y Centro y Chamartín con un 4%.

Algo parecido ocurre en Barcelona capital, donde los distritos más rentables son Nou Barris, con un 8,3%; Sant Andreu, con el 6,6%, y Sant Martí, con el 6,2%. En tanto que los menos rentables son Sarriá-Sant Gervasi, con el 4,3%; Eixample, con un 4,4%, y Les Corts, con el 4,7%.

La rentabilidad aumenta en 12 comunidades autónomas

Durante el tercer trimestre del año, la rentabilidad de la vivienda aumentó en 12 de las 17 comunidades autónomas y la más rentable para comprar vivienda como inversión es la Región de Murcia, con unos retornos del 7,3%; seguida por la Comunitat Valenciana, con un 7,2%; Castilla y León, Castilla-La Mancha y Asturias, donde los retornos alcanzan el 7%; Cantabria, con el 6,7%; Navarra y Cataluña, con un 6,7%, Aragón, con el 6,6%, Extremadura, con un 6,5%; La Rioja, con el 6,4%, y Canarias, con un 6,2%.

Las comunidades con la rentabilidad inferior a la media del país son Baleares, donde el incremento del precio de la vivienda ha reducido los rendimientos obtenidos por el alquiler al 4,6%; algo menos que Andalucía, con un 5,4%; Madrid, con el 5,5%; Galicia, con un 5,9%, y País Vasco, con el 5,9%.

Sueca, el mejor municipio para invertir en vivienda

En cuanto a los municipios, el 50% de los 350 analizados en el informe, tuvieron una rentabilidad igual o superior a la media de España durante el tercer trimestre, mientras que hace cinco años el porcentaje era del 27%.

Ocho de las ciudades españolas analizadas están por encima del 10% de rentabilidad y las más rentables entre julio y septiembre fueron la valenciana Sueca, que alcanzó un 11,5%, seguida de la almeriense Vícar, con 11,2%. Por encima de los dos dígitos también se situaron Burela (10,9%), Chilches / Xilxes (10,8%) y San Javier (10,4%).

Un 23% de las ciudades estudiadas tienen una rentabilidad inferior al 5%. Eivissa es la menos rentable con un 2,9%; por delante de Santa Eulària des Riu, con un 3,1%, y Donostia – San Sebastián, con el 3,3%.