Detectar y gestionar la presencia de vicios ocultos es una preocupación relevante para cualquiera que haya adquirido un inmueble o esté por hacerlo. Los vicios ocultos son defectos que no se localizan fácilmente a simple vista y que existían antes de la compra. Estos defectos pueden influir negativamente en el valor de la propiedad y, de haber sido conocidos, podrían haber afectado la decisión de compra.
Un ejemplo común de vicio oculto incluye la humedad bajo las paredes o pisos debido a cañerías rotas.
Para que un defecto sea clasificado como vicio oculto, debe cumplir con ciertas características: ser difícil de detectar con una inspección superficial, representar una falla grave que disuadiría al comprador de proceder con la adquisición si hubiera sido conocida de antemano, y afectar el uso normal de la propiedad. En caso de hallarlo, puede hacer bajar el precio hasta un 20% de acuerdo a la falla detectada o hacer caer la negociación por completo.
María Franco, directora de operaciones de Mudafy, dijo a Infobae que “los vicios ocultos, como indica la palabra, son imperfecciones que no se pueden observar a primera vista en las visitas. Pueden ser filtraciones arregladas de manera precaria, defectos en terminaciones, e incluso fallas en la construcción, cimentación y estructura del edificio”.
Para un comprador que no es un profesional, puede ser muy difícil detectar ese tipo de problemas. Por eso, si existe una propiedad sobre la cual se quiere avanzar en la compraventa, es recomendable asistir con un experto para que la revise y determine si existe algún tipo de vicio o potencial inconveniente.
“Así como el mecánico acompaña al interesado en comprar un auto y hace un relevamiento para luego dar sus recomendaciones, no está mal hacer un chequeo previo con expertos para la compra de una propiedad. Hoy existen empresas que realizan este servicio y pueden detectar problemas que evitarían dolores de cabeza a futuro, especialmente si hay que cambiar cañerías de agua o gas, o todo el cableado eléctrico de la vivienda”, recomendó Mariana Lucángeli, experta en Real Estate y arquitecta.
Es clave observar detenidamente el estado general de la propiedad antes de comprarla, incluyendo grietas, revoques, estructura, pisos, techos y humedades.
Lucángeli amplió: “El mantenimiento y los cuidados previos también son cruciales para los vendedores. No es lo mismo entrar a una casa limpia y bien ventilada, que a una oscura, sucia y con olores a humedad”.
Qué pasa si se los encuentra
El comprador tiene derecho a reclamar por un vicio oculto al vendedor si puede demostrar que el defecto existía antes de la compra y que no se pudo detectar durante una inspección ordinaria. Estos reclamos no solo aplican a las compraventas, sino también a contratos de alquiler, y pueden dirigirse no sólo al propietario anterior, sino también a arquitectos, constructores y desarrolladores involucrados.
Sobre los pasos que un comprador debe seguir en caso de descubrir un vicio oculto después de la compra, Franco señaló: “El primer paso es documentar el defecto con fotografías y, si es posible, certificarlo con un escribano. Luego, un profesional debe determinar su origen. Si el vicio es de la unidad y anterior a la adquisición, el comprador debe reclamar al antiguo propietario”.
Para iniciar un reclamo, es recomendable consultar a un abogado que guíe en el proceso de manera eficaz.
Es esencial revisar el contrato firmado, ya que podría contener cláusulas de garantía específicas para estos defectos. En caso de no estar estipulada la protección contractual, el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) brinda amparo.
Los reclamos deben efectuarse al momento de descubrir el defecto. La garantía para bienes inmuebles expira tres años después de la entrega, aunque los plazos pueden extenderse mediante acuerdo en el contrato de compraventa.
Franco explicó quiénes son responsables de los costos asociados con la reparación de vicios ocultos en un inmueble recién adquirido. “El origen del vicio si es atribuible a la unidad y al propietario anterior, él cubrirá los gastos de reparación”.
Compensaciones y resarcimiento
El CCyC distingue entre defectos menores y defectos graves. En el caso de menores, el vendedor está obligado a compensar o reparar la falla. Para vicios que son fallas estructurales o funcionales significativas, pueden aplicarse diversas indemnizaciones.
Además, si el vendedor conocía los defectos y ocultó esta información, se considera un acto de mala fe, aumentando su responsabilidad.
Derechos y obligaciones de las partes
- Acción de saneamiento por evicción: El vendedor debe reparar el defecto, asumiendo el 100% de los gastos.
- Anulación del contrato: El comprador puede anular el contrato sin penalización si aún no se ejecutó.
- Resarcimiento económico: El comprador puede solicitar una reducción del precio de venta del inmueble.
- Reclamo extremo: En caso de tratarse de un constructor o desarrollador, el comprador puede pedir un reemplazo de la unidad o una equivalente.
- Indemnización: El comprador tiene derecho a una indemnización por daños y perjuicios.
“Se puede compensar así: 1) de manera económica, entregando una suma de dinero que represente una indemnización por el/los daños sufridos por el comprador, 2) arreglando el vicio oculto, 3) arreglando el vicio oculto más una indemnización económica por los daños generados”, comentó Franco.
En caso de intentar desconocer el defecto el vendedor, hay que interpelarlo primero de manera extrajudicial y en caso de que no prospere, se deberá iniciar el reclamo por vía judicial.
Franco concluyó: “El comprador tiene el derecho de reclamar y recibir una indemnización por el daño sufrido, y el vendedor tiene la obligación de cumplir abonar íntegramente la indemnización, haciéndose cargo de todos los gastos que se deriven de ese hecho”.