El crecimiento de la vivienda ocupada en Costa Rica se aceleró durante 2025, cuando el parque habitacional alcanzó un total de 1,873,372 viviendas, según un estudio realizado por el Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (CENFI) con el apoyo de la Universidad Hispanoamericana (UH) y a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
La investigación señala que durante el año se registró un aumento de 64,662 viviendas ocupadas, una cifra que representa más del doble del crecimiento observado en 2024, cuando la tenencia de vivienda había aumentado en 30,456 unidades.
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Según Melizandro Quirós, director ejecutivo de CENFI, la tenencia de vivienda continúa impulsada principalmente por dos modalidades: las propiedades completamente pagadas y las viviendas en alquiler.
“La vivienda completamente pagada (66%), que aumentó en 40,789 unidades, y por la vivienda en alquiler (19%), que en este periodo aumentó en 21,537 unidades”, explicó Quirós.
De esta manera, la vivienda completamente pagada concentra la mayor proporción del parque habitacional según modalidad de tenencia, mientras que el alquiler constituye la segunda categoría con mayor presencia dentro de los datos analizados.
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Estado físico de las viviendas
El estudio también detalla las condiciones físicas de las viviendas existentes en el país. Del total contabilizado, 1,125,008 viviendas, equivalentes al 60%, se encontraban en buen estado.
A estas se suman 613,160 viviendas en estado regular, que representan el 33% del parque habitacional, y otras 135,204 viviendas en mal estado, equivalentes al 7% del total.
El comportamiento también presentó diferencias entre las distintas regiones del territorio nacional. La Región Central fue la que registró el mayor aumento en la cantidad de viviendas, con 22,789 unidades adicionales.
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En la Región Chorotega, el estudio identificó incrementos significativos en la vivienda de alquiler, con más de 7,000 viviendas adicionales. En esa misma región, las viviendas con préstamo aumentaron en 3,071 unidades.
En cuanto a las viviendas en condición de precario, estas disminuyeron en varias regiones del país. La excepción fue la Región Central, donde se registró un aumento de 1,312 unidades.
Diferencias según el ingreso familiar
La investigación también analizó la tenencia de vivienda de acuerdo con los niveles de ingreso de los hogares. En las familias pertenecientes a los quintiles I y II, las viviendas completamente pagadas aumentaron significativamente, con más de 17,000 unidades adicionales.
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En el caso de las familias pertenecientes al III quintil, el crecimiento más significativo correspondió a las viviendas en alquiler, con aproximadamente 13,042 unidades adicionales.
Mientras tanto, la vivienda con crédito aumentó entre las familias ubicadas en el IV quintil de ingreso.
Cambios según edad y estado conyugal
La tenencia también presentó variaciones cuando se analiza la información según el estado conyugal. Los hogares de personas casadas representan el 36% del parque habitacional.
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Sin embargo, el grupo que registró los mayores cambios durante el periodo fue el de las personas separadas. En este segmento aumentó en 37,368 unidades la vivienda propia y en 20,325 unidades la vivienda en alquiler.
Por edad, las personas mayores de 60 años registraron un aumento de 35,580 viviendas completamente pagadas y de 4,525 viviendas financiadas.
Entre la población joven, el principal incremento se presentó en la vivienda de alquiler, con 8,049 unidades adicionales.
Recomendaciones y advertencia sobre el crédito
El estudio plantea la posibilidad de establecer alianzas público-privadas (APP) para aprovechar terrenos públicos en la construcción de viviendas destinadas a la venta y el alquiler para las familias de los quintiles I y II.
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Además, propone impulsar un proyecto de ley relacionado con el alquiler con opción de venta y establecer incentivos tributarios para la construcción o remodelación de viviendas dirigidas a las familias de los quintiles III y IV.
El informe también incluye una advertencia relacionada con las condiciones de acceso al crédito para vivienda a partir de 2027.
CENFI señaló los posibles efectos de la entrada en vigor del acuerdo 1-26 de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) para el cálculo de estimaciones de crédito.
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“Se advierte de los posibles efectos negativos que podría tener para el año 2027 la entrada en vigor del acuerdo 1-26 de la Sugef para cálculo de estimaciones de crédito, que podría endurecer la selección de posibles deudores de crédito de vivienda, especialmente entre las familias de los ingresos medios, al tiempo que podría aumentar la tasa de interés de los créditos de vivienda”, concluyó Melizandro Quirós, director ejecutivo de CENFI.
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