La inquietud sobre si los inquilinos en Colombia deben asumir el aumento de la cuota de administración en conjuntos residenciales cobró fuerza ante los incrementos proyectados y las recientes aclaraciones del Gobierno. La respuesta depende tanto de lo que estipula la Ley 675 de 2001 como de lo pactado en cada contrato de arrendamiento. El tema resulta importante para millones de familias, ya que el ajuste de la cuota impacta en el presupuesto de los hogares y genera dudas sobre las obligaciones de propietarios y arrendatarios.
El marco legal colombiano establece que la cuota de administración es un compromiso inherente a la propiedad horizontal. Según la Ley 675 de 2001, el pago de esta cuota corresponde al propietario, que debe asumir tanto el valor ordinario como los incrementos y las cuotas extraordinarias que apruebe la asamblea de copropietarios.
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Sin embargo, cuando el inmueble se encuentra arrendado, la situación varía: la ley señala que el responsable del pago y de los aumentos de la cuota será quien figure en el contrato de arrendamiento. Es decir, si el contrato estipula que el inquilino debe cubrir la cuota de administración y sus incrementos, este será el obligado. En algunos casos, el ajuste puede estar incluido en el canon mensual, de modo que el incremento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) contemplaría también el aumento de la cuota.
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Si no se pactó de esta manera, el arrendatario deberá asumir el incremento de forma independiente, en función de lo que suba la cuota, ya sea por el salario mínimo legal mensual vigente (smlmv), el IPC o el presupuesto aprobado por la asamblea.
En la práctica, los escenarios para inquilinos y propietarios dependen de la redacción del contrato. Si el acuerdo establece que el arrendatario asume la cuota de administración y sus incrementos, este deberá pagar cualquier ajuste que se apruebe. En otros casos, el contrato puede limitar el aumento a lo que suba el IPC, al aplicar el ajuste al inicio de cada año. Por tanto, es fundamental que ambas partes revisen cuidadosamente las cláusulas relacionadas con la cuota de administración antes de firmar el contrato, para evitar malentendidos y conflictos posteriores.
Cómo se hace el cálculo
El cálculo del aumento de la cuota de administración no responde a una fórmula única establecida por la ley. La mayoría de conjuntos residenciales utiliza una combinación de factores para definir el reajuste anual, que debe ser aprobado por la asamblea general de copropietarios, normalmente reunida en marzo. Entre los elementos que más inciden en el incremento se encuentran:
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- Salario mínimo: afecta la nómina de vigilantes y personal de aseo,
- IPC: impacta los contratos con empresas externas y el costo de insumos.
El método más común consiste en ponderar el peso de cada rubro dentro del presupuesto. Por ejemplo: Si el 60% de los gastos corresponde a nómina y el 40% a contratos e insumos, y el salario mínimo sube 10% mientras el IPC aumenta 6%, el cálculo sería 60% × 10% (6%) más 40% × 6% (2,4%), lo que arroja un aumento sugerido de 8,4%.
Así, la administración podría proponer un incremento cercano al 8% o 9%, aunque este porcentaje puede ser mayor si existen proyectos de mantenimiento, modernización o inversiones extraordinarias.
La ley permite que la asamblea de copropietarios apruebe un incremento superior a los indicadores económicos, siempre que exista una justificación clara, como obras mayores, deterioro de infraestructura, cambio de ascensores o aumentos en pólizas de seguro. La clave es que el ajuste sea razonable, proporcional y sustentado con cifras, de modo que los copropietarios comprendan la necesidad del aumento.
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Impuestos de la nueva reforma tributaria
En el ámbito tributario, la discusión sobre la nueva reforma tributaria generó inquietud respecto a la posible aplicación del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre las cuotas de administración. El Ministerio de Hacienda precisó que no se causará IVA sobre las cuotas destinadas al mantenimiento, vigilancia, seguros y otros servicios básicos, siempre que no exista explotación económica de las zonas comunes.
Según la cartera, “el artículo da claridad para proteger a las propiedades horizontales residenciales y mantiene el tratamiento que siempre han tenido las propiedades horizontales mixtas o comerciales”. Además, se aclara que las cuotas de administración no se consideran una transacción de venta y, por tanto, no generan IVA. Solo en los casos en que los espacios compartidos, como salones comunales, parqueaderos o gimnasios, se alquilen a terceros o se cobren por separado, se configuraría el hecho generador del impuesto.
Que contribuyan los que más tienen
Al respecto, el ministro de Hacienda, Germán Ávila, enfatizó en que “el objetivo es proteger a las familias y garantizar que quienes más tienen, más contribuyan”.
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Otro factor que puede incidir en el valor de la cuota de administración es la Reforma Laboral, en especial, en lo que respecta a los trabajadores de vigilancia y aseo. Los ajustes en el régimen laboral podrían incrementar los costos operativos de las copropiedades, lo que, a su vez, se reflejaría en el presupuesto anual y en el monto de la cuota que deben cubrir propietarios o inquilinos, según lo pactado.
Impacto de la Reforma Laboral
La entrada en vigor de la Reforma Laboral genera dudas entre trabajadores y empleadores sobre cómo cambiarán las condiciones de contratación y, especialmente, la forma en que se calculan los pagos adicionales por horarios y jornadas especiales. Las empresas ahora están obligadas a ajustar varias cosas, entre ellas los recargos nocturnos y los pagos correspondientes a dominicales y festivos, cambios que ya empezaron a aplicarse.
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De acuerdo con la norma, el recargo de domingos y festivos, que antes se pagaba al 75%, aumentó al 80% desde julio de 2025. Para 2026 deberá ubicarse en el 90% y, finalmente, en 2027 llegará al 100%.