La ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, recoge en su preámbulo que “la Constitución Española reconoce, en su artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone seguidamente a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el referido derecho”. España, desgraciadamente para muchas personas, a día de hoy, está lejos de cumplir con este derecho básico.
Una de las muchas iniciativas que ha llevado a cabo el Gobierno de España, desde que se originó la problemática de la vivienda, fue el desarrollo de la citada ley, la cual fue publicada en el BOE —Boletín Oficial del Estado— el 25 de mayo de 2023. Conocida popularmente como la Ley de Vivienda, esta norma recoge una serie de medidas que pretende aumentar la oferta de viviendas a precios asequibles; actualizar el significado de términos relativos al asunto en cuestión; y aplicar medidas que limiten el precio del alquiler e impulsen la vivienda pública.
Nuevo índice para limitar el precio del alquiler
La Moncloa, en su página web, explica que uno de los objetivos de la Ley de Vivienda es “contener la subida de los precios de alquiler”. Para ello, se ha creado un nuevo Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, el cual ofrece información sobre el alquiler en cada zona de España. Además, a partir de 2025, se creará un nuevo índice de referencia, en detrimento del IPC —Índice de Precios de Consumo—, el cual será definido por el Instituto Nacional de Estadística (INE), según el portal jurídico García & Herráiz Abogados.
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Otra medida adicional implementada para limitar los precios es la bonificación fiscal para los arrendadores que establezcan precios asequibles. Habrá hasta un 90% de reducciones fiscales para los pequeños caseros sobre el IRPF (Impuesto de Renta sobre las Personas Físicas), si la rebaja es del 5% en zonas tensionadas. El incentivo podrá alcanzar el 70% si la vivienda se destina al alquiler social o a jóvenes de hasta 35 años. Para el resto de bajadas de precio, el beneficio fiscal será del 50%.
Qué son las zonas tensionadas y los ‘grandes tenedores’
La declaración de zona tensionada será impuesta por cada Comunidad Autónoma, cuyos precios de alquileres serán regulados y topados. De esta manera, para considerar una zona como tensionada, será necesario el cumplimiento de cualquiera de los siguientes requisitos: la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler (más los gastos y suministros básicos) supere el 30% de la renta media de los hogares; o que el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC, en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
El término que ha visto actualizada su definición es el de gran tenedor. Según la Ley de Vivienda, se podrá considerar grandes tenedores a “aquellos titulares de más de 10 inmuebles. Además, se podrá extender esta consideración a los propietarios de 5 o más inmuebles de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la Comunidad Autónoma”.
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Protección ante desahucios
La nueva Ley de Vivienda ofrece una protección adicional frente a los desahucios. La norma dictamina que quedarán prohibidos los desahucios sin fecha ni hora predeterminada contra personas en situación de vulnerabilidad económica —cuando el arrendador sea un gran tenedor de inmuebles—, y se incluirán nuevas prórrogas de lanzamiento, según García & Herráiz Abogados. Los arrendatarios podrán solicitar una suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. Asimismo, será competencia de las Comunidades Autónomas la implementación de procedimientos de mediación y alternativas habitacionales.