La contratación de hipotecas inversas ha crecido significativamente en los últimos meses, sin embargo, el número de operaciones todavía sigue siendo bajo. Las hipotecas inversas se definen como un tipo de préstamo que actúa como vía de financiación para las personas de más de 65 años. Sin embargo, cuando el propietario de un inmueble fallece, la hipoteca inversa pasa a formar parte de la herencia, y ante esta circunstancia los herederos tienen varias alternativas.
Las hipotecas inversas funcionan de forma radicalmente opuesta al modus operandi de los créditos habituales. En los préstamos para la adquisición de vivienda, la deuda inicial va menguando con el paso del tiempo —se liquida mensualmente—. En las hipotecas inversas sucede justo lo contrario, la deuda va creciendo —porque se van cobrando mes a mes los ingresos previstos—. De este modo, su funcionamiento se puede ver como una fuente de ingresos extra para las personas mayores, aunque existen otras alternativas y es importante estudiar la operación con detenimiento.
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Para acceder a una hipoteca inversa, los interesados tienen que tener 65 años o más, aunque algunas entidades fijan el mínimo en los 70. Asimismo, pueden solicitar este producto las personas que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% y las personas con dependencia. Entre sus ventajas, destacan los beneficios fiscales y la protección del patrimonio. Los clientes también pueden mantener la propiedad de su casa hasta la fecha de su fallecimiento y no tienen que devolver el crédito, además, consiguen ingresos adicionales para complementar su nómina.
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¿Qué pasa con la hipoteca inversa si fallece el titular?
Ante esas circunstancias, los herederos tienen dos opciones muy claras:
- Amortizar la deuda acumulada hasta ese momento, es decir, la suma de las disposiciones hechas por los titulares de la hipoteca, más los intereses generados, y recuperar así la propiedad. Esta cifra es muy inferior al valor de la vivienda, ya que el producto está ideado para que la esperanza de vida de los titulares la deuda sea precisamente inferior a la valía de la propiedad para que sus herederos tengan fácil asumirla. En definitiva, es una manera de que los titulares disfruten de una parte del valor de la vivienda, y los herederos de otra.
- La otra opción que tiene los sucesores es vender la vivienda y hacer frente al pago de la deuda, es decir, una vez vendida la casa los herederos se quedan con la diferencia entre el valor de venta del inmueble y la deuda acumulada hasta el momento por la hipoteca inversa.
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Tipos de hipoteca inversa
Existen tres tipos de hipoteca inversa: vitalicia, temporal o de disposición única. Cuanto mayor sea el suscriptor, más aconsejable suele ser la renta temporal, según los expertos de BBVA, pues normalmente tiene una cuantía superior a la vitalicia y puede resultar más lucrativo quien la contrata.
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- Hipoteca inversa vitalicia: en ella el suscriptor percibirá una renta mensual vitalicia que en cualquier caso será menor a la renta temporal. De esta forma, las entidades se aseguran de no repartir una renta superior al valor de la vivienda. Este producto está compuesto por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito. En este caso, la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado, pero tenemos que tener en cuenta que estar rentas no están exentas, aunque cuenta con la ventaja de tributar a un 1,52% de la renta.
- Hipoteca inversa temporal: en esta se percibe una renta durante un periodo negociado en el que ser recibiría el total del valor de venta de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de la misma, pero se dejaría de percibir renta. Dependiendo del valor de la propiedad, la edad del suscriptor y el periodo pactado, variará el valor de la renta aunque al estar limitada por el valor total de la vivienda suele ser más ventajosa que la vitalicia para edades más avanzadas.
- Hipoteca inversa de disposición única por la que se percibirá una cantidad única basada en el valor de tasación de la vivienda.