La elección de una vivienda cambia según la etapa de la vida y las necesidades de cada persona. Mientras los jóvenes buscan propiedades modernas con amenities y espacios pet friendly (especialmente si se trata de un alquiler y los propietarios permiten mascotas), los adultos mayores priorizan unidades con ascensor, ambientes amplios y mayor seguridad.
Los adultos de mediana edad (hasta 55 años aproximadamente) y profesionales suelen optar por viviendas funcionales, con espacios adicionales que les permitan trabajar de forma remota.
Las nuevas generaciones prefieren zonas bien conectadas y cercanas a áreas de esparcimiento como polos gastronómicos, mientras que las personas mayores optan por vivir sobre avenidas o cerca de comercios.
Sea el primer hogar o el del retiro laboral, la variación de precios entre alquileres y compraventa resulta clave ante la diversidad de opciones en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Relación de precios
Según Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, los valores de las propiedades varían según la zona. En barrios del sur, un departamento estándar de 40 años de antigüedad, con dos ambientes y balcón, ronda USD 60.000 en venta y $400.000 en alquiler, mientras que en el norte y oeste de la ciudad los precios ascienden a USD 80.000 y $550.000, respectivamente.
“Cada sector de la ciudad tiene su propia dinámica, y los valores responden no solo a la ubicación, sino también al tipo de edificación y los servicios disponibles en la zona. En varios casos, quienes buscan mudarse a cierta edad prefieren edificios con encargado, por la sensación de respaldo ante imprevistos”, destacó Moretti.
Las familias que buscan una propiedad para el largo plazo deben considerar el potencial de crecimiento de la zona. “Es clave mirar más allá del presente y evaluar cómo puede evolucionar el barrio en los próximos años. La infraestructura, los accesos y el desarrollo comercial juegan un papel importante en la revalorización de una propiedad”, señaló Moretti.
Barrios en expansión suelen ofrecer mejores oportunidades de inversión (por ejemplo: Núñez, Colegiales, Chacarita, en el norte, Villa Devoto, Mataderos o Caballito en el oeste, y Parque Patricios y Monserrat, en el área sur).
Moretti recomendó que quienes alquilan se aseguren de que el valor del alquiler, sumado a las expensas (es uno de los costos que más se elevó en un año con un 166% y por encima de la inflación), no supere el 30% de sus ingresos. Y en el caso de quienes compran, consideró importante evaluar la posibilidad de revalorización en el tiempo.
El análisis de la infraestructura y los costos asociados en la operación resulta clave para tomar una decisión acertada.
Por ejemplo, alquilar un departamento de dos ambientes en CABA requiere un desembolso inicial de más de $2.000.000 para firmar el contrato.
Patricio Gómez, broker owner de Century 21 Carrillo Ourens en Belgrano R, mostró a el resultado de un relevamiento de precios promedio final en la Ciudad por metro cuadrado.
Para la compra, los valores se ubican en:
- Departamentos de 1 ambiente: USD 2.136 por m2.
- Departamentos de 2 ambientes: USD 1.981 por m2.
- Departamentos de 3 ambientes: USD 1.863 por m2.
En alquiler, los valores mensuales parten desde:
- Departamentos de 1 ambiente: $440.643.
- Departamentos de 2 ambientes: $550.450.
- Departamentos de 3 ambientes: $740.874.
Gómez explicó que estas cifras varían según el barrio y las características de cada propiedad. “Puerto Madero mantiene los valores más altos (las propiedades en venta parten desde USD 5.900 y en pozo en USD 6.800 por m2), mientras que en Liniers o Lugano (USD 949 y USD 1.700 por m2, respectivamente)”, explicó.
Destacan los analistas que los precios de alquiler subieron con fuerza en los últimos meses, lo que impulsó a varios inquilinos a evaluar la posibilidad de compra si pueden acceder al financiamiento mediante los créditos hipotecarios.
La flexibilidad contractual actual permite adaptar los acuerdos, pero es clave definir cláusulas claras para evitar futuros conflictos.
La documentación del estado del inmueble al momento de la firma es otro punto fundamental. Fotografías detalladas y acuerdos explícitos sobre reparaciones pueden prevenir disputas al finalizar el contrato.
También es importante especificar responsabilidades sobre expensas, dado que el DNU 70/2023 eliminó la distinción entre ordinarias y extraordinarias, y dejó en manos del propietario aquellas aprobadas en asamblea de consorcio.
Hay distintos casos, como quienes deben vender un inmueble para dividirlo entre herederos. En muchas situaciones, quienes reciben una parte tras la venta optan por invertir en una propiedad más pequeña o mudarse al Gran Buenos Aires, donde los valores pueden ser entre 30% y 40% menores que en CABA.
Mateo García, director residencial de Toribio Achával, subrayó que no existe una única respuesta sobre qué vivienda es mejor según la edad, ya que todo depende de las necesidades individuales. “Las propiedades son buenas o malas en función de lo que le aporten a cada propietario”, señaló.
Para los jóvenes que buscan su primera vivienda, García recomendó pensar en el mediano plazo y elegir un barrio que facilite una futura reventa o cambio a una unidad más grande.
Los inmuebles más elegidos como primera vivienda suelen ser:
- Monoambientes entre 27 y 37 m2.
- Departamentos de 2 ambientes (1 dormitorio) entre 37 y 55 m2.
Patricio Gómez remarcó que la distribución de los ambientes y la calidad de construcción juegan un rol clave, ya que una buena inversión no solo se mide en metros cuadrados, sino en funcionalidad y proyección de crecimiento.
A la hora de tomar una decisión de compra o alquiler, los especialistas coinciden en que lo más importante es definir prioridades y evaluar todos los aspectos que influyen en la inversión. “No hay que apurarse ni ser impulsivo”, advirtió Mateo García.
Antes de comprar, conviene realizar una evaluación previa y detectar posibles vicios ocultos para evitar problemas una vez adquirido el inmueble.
Para Gómez, la clave está en analizar el costo total más allá del precio de la propiedad, considerar impuestos y mantenimiento. “El asesoramiento profesional es fundamental para encontrar la mejor ecuación entre presupuesto, ubicación y necesidades”, concluyó.