Cambiar el color de una fachada parece un asunto menor: una brocha, unos galones de pintura y listo. En un conjunto residencial, ese gesto puede terminar en un requerimiento escrito, una multa y hasta en la cartelera de infractores de la copropiedad.
La razón está en la Ley 675 de 2001, el régimen de propiedad horizontal, que rige tanto para quien es dueño como para quien vive en arriendo. Sus reglas sobre lo que se ve desde afuera son más estrictas de lo que muchos creen.
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La ley es clara, sin autorización previa no se pueden hacer cambios como reemplazar puertas o ventanas ni modificar el color de la pintura de la fachada de casas o apartamentos del conjunto. La restricción busca que el aspecto exterior no dependa del gusto de cada residente.
Es una duda frecuente entre copropietarios, que suelen preguntarse hasta dónde llega su libertad para intervenir su propia vivienda. En lo exterior, la respuesta es que llega hasta donde la copropiedad lo permita.
La autorización solo puede darla la asamblea del conjunto. Además, el cambio debe cumplir los requisitos de las licencias de aplicación y modificación que exigen las normas urbanísticas. Es decir, hacen falta el visto bueno de los vecinos y el respaldo de la norma.
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Qué pasa si se hace por cuenta propia
Aquí entra el artículo 59 de la ley, que fija las sanciones. Antes de aplicarlas, debe existir un requerimiento escrito que indique el plazo para ajustarse a las normas. Solo después vienen las consecuencias, que son tres.
La primera son las multas sucesivas. Mientras persista el incumplimiento, cada multa puede llegar a dos veces la cuota ordinaria mensual del infractor, y la suma total no puede superar diez cuotas. Como ejemplo, con una cuota de administración de 400.000 pesos, cada multa tendría un techo de 800.000 pesos y el acumulado no pasaría de 4 millones de pesos.
La segunda es la restricción de las zonas comunes. Pueden limitarse espacios como la piscina, el salón comunal o el gimnasio. Lo que nunca puede restringirse son los bienes comunes esenciales, ni aquellos de uso exclusivo del infractor.
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La tercera es la publicación del nombre del infractor y del hecho que originó la sanción. La Corte Constitucional aclaró que ese listado no puede quedar a la vista de personas ajenas al conjunto, para proteger la intimidad y el buen nombre.
Ni el administrador ni el vecino de al lado
Una idea equivocada es que el administrador puede multar por su cuenta. No es así. El artículo 60 establece que las sanciones las impone la asamblea general o, si existe y el reglamento se lo permite, el consejo de administración, respetando el debido proceso y el derecho de defensa. Quien recibe una sanción puede, además, impugnarla.
Hay otro límite. La asamblea no puede sancionar conductas que no estén consagradas en la ley o en el reglamento y las únicas sanciones posibles son las del artículo 59. Un conjunto no puede inventar castigos.
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El régimen alcanza a quien vive en arriendo. La norma habla de propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder. En la práctica, si un inquilino pinta la puerta sin permiso, el conjunto puede exigir cuentas, y el propietario puede terminar respondiendo por lo ocurrido en su inmueble.
Esto pesa en un país donde los altos precios de la vivienda llevan a muchos a vivir en arriendo y a concentrarse en ciudades como Bogotá, Medellín, Cali o Barranquilla, donde los conjuntos cerrados son la norma. Ser dueño o inquilino no exime de cumplir el reglamento de propiedad horizontal ni el manual de convivencia.
Qué hacer antes de destapar el balde de pintura
Lo más sensato es revisar el reglamento del conjunto, presentar la solicitud por escrito ante la administración y esperar la decisión de la asamblea. Si el cambio implica obras mayores, conviene verificar también si requiere licencia urbanística. Una fachada nueva puede verse bien. Una multa de hasta diez cuotas de administración, no tanto.
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